L’investissement en usufruit en SCPI est intéressant pour certains profils d’investisseurs, notamment les personnes morales. Il peut aussi être attractif pour les personnes physiques qui souhaitent préparer leur succession ou imputer un déficit foncier.
Concrètement, ce placement implique le démembrement d’un bien immobilier. Ce dernier est divisé en usufruit et en nue-propriété. Si vous investissez en tant qu’usufruitier, vous toucherez des dividendes pendant la durée du démembrement. Cependant, une fois le démembrement terminé, vous ne percevrez plus rien. Ainsi, comme tout investissement, cette démarche comporte des avantages et des inconvénients.
Dans cet article, nous vous donnons toutes les informations utiles pour comprendre cet investissement, ses avantages ainsi que ses risques.
Qu’est-ce que l’usufruit en SCPI ?
Usufruit et nue-propriété : de quoi s’agit-il ?
L’usufruit désigne le droit d’utiliser un bien immobilier ou d’en percevoir des loyers. En effet, la pleine propriété d’un bien peut être divisée en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. Contrairement à l’usufruitier, un nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien ou de le louer. Toutefois, il peut disposer du bien. On appelle cette scission de la pleine propriété le démembrement.
L’usufruit en SCPI
Comment cela fonctionne en SCPI ? Le démembrement permet d’acheter des parts en nue-propriété ou en usufruit. Dans les deux cas, vous bénéficiez d’une décote sur les parts, contrairement à un achat de parts en pleine propriété. La SCPI fixe cette décote en fonction de différents critères et se base notamment sur des clés de répartition. Cette décote peut être de l’ordre de 20 à 30 %, voire plus selon les cas. Il y a donc deux investisseurs : l’un profite des parts en nue-propriété et l’autre en usufruit.
Cependant, ils ne bénéficient pas des mêmes avantages et contraintes. Le nu-propriétaire ne touche aucun revenu pendant la durée du démembrement. Quand celui-ci arrive à son terme, il récupère la pleine propriété de ses parts et peut les vendre s’il le souhaite. L’usufruitier, quant à lui, touche les dividendes issus des loyers. À la fin du démembrement, il perd le bénéfice des loyers, mais il ne possède plus rien, car l’intégralité des parts en pleine propriété revient au nu-propriétaire.
Prenons un exemple. Un investisseur souhaitent acheter des parts en usufruit et les conserver 10 ans avec UPÊKA. Selon notre clé de répartition, il obtient une décote de 33,50 % sur le prix d’une part. Ainsi, une part qui vaut 200 € lui revient à 133 €. Un achat de 50 parts qui lui coûterait 10 000 € en pleine propriété lui revient donc à 6 650 €.
En SCPI, comme pour tout investissement immobilier, il existe des risques. L’investissement ne garantit pas votre capital, car l’immobilier est soumis à des fluctuations. En cas de vacance locative, les revenus de l’usufruitier peuvent être restreints. De plus, rien ne garantit au nu-propriétaire de faire une plus-value lors de la revente de ses parts.
Usufruit temporaire et usufruit viager
Il existe deux types de démembrement : celui-ci peut être temporaire ou en viager.
Le démembrement temporaire en SCPI est le fait de procéder au démembrement d’un bien selon une durée déterminée précisée par le contrat. Il s’agit d’un investissement à long terme qui s’étale sur plusieurs années, souvent entre 5 à 30 ans. L’investissement en usufruit temporaire en SCPI est souvent privilégié par les personnes morales pour faire un placement en trésorerie.
Le démembrement viager a un fonctionnement différent. Il est souvent utilisé dans un cadre familial. Il concerne des personnes âgées qui souhaitent transmettre leur patrimoine après leur décès. Ainsi, elles touchent les dividendes issus de la SCPI jusqu’à leur décès. Le démembrement prend fin à ce moment-là. Les nus-propriétaires, généralement les héritiers des usufruitiers, récupèrent ainsi la pleine propriété du patrimoine immobilier.
Avantages de l’usufruit en SCPI
L’usufruit en SCPI a différents avantages :
- L’achat des parts avec une décote ;
- Le versement de revenus réguliers grâce aux dividendes issus des loyers ;
- Des avantages fiscaux pour les personnes morales : celles-ci peuvent amortir de manière comptable la valeur des parts chaque année pendant toute la durée du démembrement pour les déduire du revenu imposable ;
- Des avantages fiscaux pour les personnes physiques qui ont un déficit foncier imputable. Si celles-ci ne sont pas en mesure d’imputer un important déficit foncier, elles pourront, en investissant en SCPI en usufruit, l’utiliser en l’appliquant sur les revenus fonciers ;
- Pour les personnes qui souhaitent anticiper leur succession : en optant pour l’usufruit en viager, les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété selon l’âge du donateur. L’assiette fiscale est ainsi réduite. De plus, les héritiers lorsqu’ils récupèrent la pleine propriété du bien, ne règlent pas de droits de
Inconvénients et risques de l’usufruit en SCPI
En investissant en usufruit en SCPI, les risques sont les mêmes qu’en achetant une part de manière traditionnelle. Les revenus ne sont, en aucun cas, garantis, le prix de la part est variable en fonction du marché et de la gestion de la SCPI. Il faut que vous ayez conscience de ces risques avant d’investir.
Parmi les inconvénients liés à cet investissement, il y a la quasi-impossibilité de revendre les parts acquises avant la fin du démembrement. Dans les faits, rien n’interdit à l’usufruitier cette revente. Néanmoins, elle impose l’accord du nu-propriétaire. En outre, ces parts en usufruit ont une très faible liquidité et supposent une vente de gré à gré. Il faut donc que vous considériez que vos parts sont bloquées pendant le démembrement.
Un autre inconvénient pour l’usufruitier est la fiscalité. En touchant des dividendes, vous êtes imposé sur les revenus fonciers. Pour un particulier, cette imposition peut être lourde. Les revenus sont fiscalisés selon la tranche d’imposition de l’usufruitier. Il s’y ajoute des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ses parts sont aussi imposables à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Enfin, lorsque vous investissez en usufruit en SCPI, une fois le démembrement échu, vous perdez vos parts au profit du nu-propriétaire. Vous n’avez donc plus de revenus issus de ce placement.
Usufruit en SCPI pour différents profils d’investisseurs
Usufruit pour les particuliers
L’usufruit en SCPI peut être destiné aux particuliers dans certains cas. Ainsi, il peut être envisagé pour les personnes physiques qui souhaitent préparer leur succession et conserver des revenus réguliers. Dans ce cas, il faut choisir d’investir en démembrement viager.
Il convient alors de faire une donation à vos héritiers pour qu’ils puissent acquérir les parts de la SCPI en nue-propriété correspondant à votre investissement en usufruit. En ayant acquis les parts en nue-propriété, vos héritiers récupèrent la pleine propriété des parts à votre décès. Ils n’ont alors aucuns frais de succession à payer.
L’achat de parts en SCPI peut aussi concerner les personnes qui souhaitent imputer un déficit foncier. Ils pourront en bénéficier sur les revenus fonciers générés par les dividendes versés par la SCPI.
Usufruit pour les entreprises
Les personnes morales peuvent réaliser un placement de trésorerie via la SCPI en usufruit. Cela leur permet de faire fructifier la trésorerie de l’entreprise. Il s’agit d’une alternative aux placements traditionnels. Elle permet aux entreprises imposées à l’impôt sur les sociétés de bénéficier d’avantages fiscaux. Les revenus générés sont considérés comme un actif amortissable, car le démembrement temporaire en fait un actif qui a une durée de vie connue et nulle à terme. Ils peuvent donc être déduits sur le bénéfice et réduire l’imposition.
Choisir la bonne SCPI en usufruit
Investir en SCPI implique de trouver une société civile de placement immobilier qui correspond à vos attentes. Pour cela, vous pouvez découvrir notre SCPI Upêka. Celle-ci investit dans des actifs diversifiés de manière géographique et sectorielle dans le but de réduire les risques, même si ces derniers existent toujours. Ainsi, nos actifs sont situés en France et en Europe et accueillent des locataires qui ont différents types d’activités.
Avec Upêka, vous pourrez souscrire des parts de SCPI en démembrement, (en usufruit ou en nue-propriété). Il est possible d’acheter ces parts avec un emprunt. Toutefois, vous devez prendre en considération le fait que le remboursement de votre crédit ne peut pas dépendre des revenus distribués par la SCPI. En effet, une diminution de la valeur des parts ou leur revente avec une décote peuvent entraîner une perte de capital.
Notre SCPI ne facture aucuns frais d’entrée. Cependant, tout investissement en SCPI génère des frais que nous vous partageons en toute transparence :
- 18 % TTC de frais de gestion locative ;
- 5 % TTC de frais de gestion locative ;
- Frais de sortie anticipés dégressifs de 6 % TTC à 0 % TTC entre la première et la 6e année.
La performance d’Upêka en 2024 se traduit par un taux de distribution de 7,96 % de frais net et brut de fiscalité étrangère. Néanmoins, ces performances ne peuvent pas garantir de performances futures. Celles-ci ne peuvent en aucun cas garantir la rentabilité de votre placement. En investissant en usufruit en SCPI chez Upêka, vous devez être conscient des risqués liés au marché immobilier, de la non-garantie de votre capital et du risque de liquidité des parts.
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Investissement en usufruit en SCPI : ce qu’il faut retenir
L’investissement en usufruit en SCPI est une stratégie de placement attractive pour les personnes morales. Un placement de trésorerie permet, en effet, de bénéficier d’avantages fiscaux. Pour les particuliers, cette stratégie peut être utilisée dans des cas précis : préparer sa succession ou pour profiter d’un déficit foncier. Néanmoins, l’imposition peut être lourde pour les personnes physiques. Cet investissement doit donc, dans tous les cas, être réfléchi afin d’anticiper les risques potentiels du placement.