Pourquoi investir en SCPI ?

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus réguliers, sans avoir à supporter les contraintes de gestion locative. Cela peut donc s’avérer avantageux à bien des égards.

Ce type d’investissement comporte toutefois quelques spécificités qu’il est important de bien comprendre pour optimiser votre placement et profiter au maximum des avantages qu’il a à vous offrir.

Upêka vous accompagne donc pour vous permettre de réussir pleinement votre investissement en SCPI !

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Les SCPI présentent de multiples atouts qui en font un véhicule d’investissement attractif pour les épargnants désireux de :

Se constituer un patrimoine immobilier sans gros moyens financiers,
Générer des revenus complémentaires,
Limiter les risques de leur investissement,
Ne pas avoir à s’occuper de gestion locative.

Mais regardons tout cela d’un peu plus près.

L’accessibilité

L’un des atouts majeurs des SCPI réside dans leur accessibilité. Contrairement à l’investissement immobilier direct qui nécessite généralement un apport personnel conséquent, l’investissement en SCPI est accessible à un grand nombre d’épargnants, grâce à un ticket d’entrée relativement faible.

En effet, quelques centaines, voire quelques milliers d’euros, peuvent suffire pour investir en SCPI et se constituer progressivement un patrimoine immobilier sans avoir à mobiliser une épargne importante.

Leur facilité d’accès fait donc des SCPI un véhicule d’investissement attrayant pour les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires, sans avoir nécessairement beaucoup d’argent à investir.

La possibilité de générer des revenus réguliers

Le second gros avantage des SCPI est leur capacité à générer des revenus réguliers.

En choisissant d’investir en SCPI de rendement, vous devenez effectivement copropriétaire d’un parc immobilier composé de plusieurs biens (des bureaux, des commerces…).

Ces actifs sont ensuite loués à des entreprises ou des commerces, qui versent des loyers en contrepartie.

La société de gestion de la SCPI perçoit alors ces loyers et vous les redistribue sous forme de dividendes, généralement sur une base trimestrielle. Vous bénéficiez ainsi de revenus réguliers, proportionnels au nombre de parts que vous détenez.

Cette régularité de revenus peut donc vous permettre de compléter votre salaire, votre retraite ou encore vos autres sources de revenus locatifs. Le tout sans prendre trop de risques financiers.

La mutualisation des risques

Investir dans l’immobilier locatif en direct fait encourir de nombreux risques au propriétaire bailleur :

la vacance locative,
les impayés,
ou encore les travaux à réaliser.

En investissant dans une SCPI, vous n’êtes pas seul(e) à supporter ces risques puisqu’ils sont répartis entre tous les épargnants.

Par ailleurs, une SCPI détient plusieurs actifs immobiliers, souvent répartis dans différentes zones géographiques et sur différents segments de marché (bureaux, commerces, logistique, etc.). Cette diversification permet de réduire l’impact d’un événement négatif (départ d’un locataire, travaux imprévus, etc.) sur l’ensemble du portefeuille.

C’est notamment le cas chez Upêka où nos actifs sont de différents types et sont répartis sur plusieurs secteurs.

L’avertissement d’Upêka : Si la SCPI peut s’avérer particulièrement rentable et permet de limiter le risque financier, elle demeure toutefois un placement à risque. Ce qui signifie que le capital investi n’est pas garanti et que vous pouvez perdre tout ou partie de votre mise initiale.

En somme, bien que la SCPI comporte quelques dangers elle est toutefois moins risquée à envisager que d’autres placements. Mais surtout, elle ne vous demandera aucun effort de gestion.

L’absence de gestion locative

Enfin, le dernier avantage significatif des SCPI réside dans l’absence de gestion locative pour les épargnants. Eh oui, contrairement à un investissement immobilier en direct, où le propriétaire doit gérer lui-même la location de son bien, le mode de fonctionnement de la SCPI, lui, permet de déléguer entièrement cette gestion à un tiers qui se charge de toutes les tâches liées à la gestion locative :

recherche et sélection des locataires,
rédaction et gestion des baux,
encaissement des loyers,
gestion des éventuels impayés,
entretien et travaux sur les immeubles,
etc.

Les porteurs de parts de SCPI peuvent donc bénéficier de revenus locatifs sans avoir à se soucier de la gestion quotidienne des biens qui composent le portefeuille de la SCPI.

Comment fonctionne la gestion des SCPI ?

La gestion des SCPI est assurée par des sociétés agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces sociétés occupent un rôle central dans le bon déroulement de l’investissement et permettent de grandement limiter les actes de gestion pour les épargnants.

Quel est le rôle des sociétés de gestion ?

Les sociétés de gestion de SCPI sont les clés de la réussite d’un investissement. Elles ont pour mission de :

Définir la stratégie d’investissement : elles déterminent les critères de sélection des biens immobiliers (emplacement, type de bien, rendement attendu, etc.) selon les objectifs de la SCPI.
Sélectionner et acquérir les actifs immobiliers : elles recherchent des biens correspondant à la stratégie d’investissement, négocient leur acquisition et réalisent les diligences nécessaires.
Assurer la gestion locative : elles recherchent des locataires, établissent les baux, encaissent les loyers et s’assurent du bon entretien des immeubles.
Valoriser le patrimoine immobilier : elles réalisent les travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer la qualité des actifs immobiliers, dans le but d’optimiser leur valeur et leur rentabilité.
Informer les épargnants : elles communiquent régulièrement sur la performance de la SCPI, sa stratégie et ses perspectives.

Pour faire simple, elles s’occupent presque de tout et facilitent grandement la vie des copropriétaires qui n’ont à s’occuper de presque rien.

En quoi la gestion des SCPI est-elle facilitée ?

Vous l’aurez sûrement compris, investir dans des parts de SCPI permet de déléguer entièrement la gestion à des professionnels de l’immobilier.

Vous n’avez donc pas à vous soucier des tâches qui incombent généralement aux propriétaires bailleurs (recherche de biens, sélection des locataires, etc.) et pouvez ainsi vous concentrer sur d’autres projets, tout en bénéficiant des dividendes générés par votre investissement en SCPI.

Mais surtout, cela vous permet de vous reposer sur une expertise immobilière et un réseau qui seront à même d’identifier les meilleures opportunités d’investissement et d’optimiser le rendement de votre investissement au maximum.

Quel est l’impact fiscal de l’investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI présente plusieurs avantages fiscaux, qu’il convient de prendre en compte pour optimiser votre stratégie patrimoniale.

Quels avantages fiscaux les SCPI offrent-elles ?

Investir en SCPI peut s’avérer particulièrement avantageux sur le plan fiscal puisque :

Les dividendes générés en SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : vous avez donc la possibilité d’opter pour le régime le plus avantageux (réel ou micro-foncier) selon le montant de vos dividendes.
Certains frais peuvent être déduits de vos revenus fonciers : vous pourrez donc, en cas de financement à crédit, exclure les frais de dossier, les frais d’assurance et bien sûr, les intérêts d’emprunt.
Le régime fiscal applicable peut être plus doux si vous investissez dans des SCPI étrangères : les dividendes provenant de SCPI étrangères, notamment européennes, peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux, avec une imposition réduite voire une exonération totale dans certains cas.

Comme vous le voyez, la SCPI peut s’avérer très intéressante d’un point de vue fiscal. Mais il est possible d’optimiser encore plus votre fiscalité grâce à quelques techniques supplémentaires.

Comment optimiser la fiscalité de vos SCPI ?

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement en SCPI, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez notamment :

Investir dans des SCPI fiscales : il existe différents types de SCPI, et parmi elles figurent les notamment les SCPI fiscales, qui permettent de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques. C’est notamment le cas des SCPI Malraux, qui ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le montant investi dans des opérations de restauration immobilière, ou encore des SCPI Pinel, qui donnent accès à une réduction d’impôt sur les investissements locatifs réalisés dans des zones géographiques ciblées.
Recourir au démembrement de propriété : le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI. En investissant en nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’une décote à l’achat (de l’ordre de 20% à 40% selon la durée du démembrement) et d’une fiscalité allégée pendant la période de démembrement.
Optimiser le financement de votre investissement en SCPI : si vous financez votre investissement à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui peut réduire votre base imposable.
Utiliser un contrat d’assurance-vie : en achetant des parts de SCPI via ce type de contrat, vous pouvez profiter d’une fiscalité avantageuse sur les dividendes et la plus-value.

Et vous allez voir que cette dernière solution peut s’avérer particulièrement avantageuse.

Pourquoi investir en SCPI avec un contrat d’assurance-vie

Choisir d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de combiner les atouts des 2 placements.

Quels sont les avantages de combiner SCPI et assurance-vie ?

L’achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie présente plusieurs atouts :

Une fiscalité avantageuse : les dividendes générés par les SCPI sont soumis au régime fiscal de l’assurance-vie. Ce qui permet de bénéficier d’une imposition réduite, voire d’une exonération totale en cas de rachat après 8 ans et dans la limite d’un plafond annuel.
Un prix d’achat des parts inférieur à celui du marché : les assureurs peuvent se voir appliquer des décotes sur le prix des parts par les sociétés de gestion. Ce qui leur permet de vous les proposer moins cher.
Une transmission facilitée : en cas de décès, l’argent investi peut être transmis à vos bénéficiaires désignés, sans droits de succession jusqu’à certains montants.
Une gestion simplifiée : en optant pour cette forme d’investissement, vous bénéficiez d’une gestion simplifiée, avec un suivi centralisé de votre investissement et une valorisation régulière des parts.

Vous avez envie de profiter des avantages que peut offrir ce type d’investissement ? Alors voyons tout de suite comment investir.

Comment procéder pour investir en SCPI via une assurance-vie ?

Pour investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous devez :

Souscrire un contrat d’assurance-vie auprès d’un assureur proposant des supports en unités de compte investis en SCPI.
Sélectionner les SCPI qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil de risque, parmi celles proposées par l’assureur.
Répartir votre investissement entre les différents supports, en allouant une partie de votre prime à l’achat de parts de SCPI.
Suivre l’évolution de votre investissement et ajuster éventuellement votre allocation en fonction de vos objectifs et des performances des SCPI sélectionnées.

Il est toutefois important de garder à l’esprit que ce type d’investissement en SCPI comporte des frais spécifiques, comme les frais de gestion du contrat ou encore les frais d’entrée dans les SCPI. Il vous faudra donc en tenir compte dans votre stratégie d’investissement.

Quels sont les rendements attendus des SCPI ?

Les SCPI offrent généralement des taux de rendement attractifs, supérieurs à ceux de nombreux placements classiques. Les performances passées ne préjugent toutefois pas des performances futures. C’est pourquoi il est important de bien comprendre les facteurs qui influencent les rendements des SCPI avant d’investir.

Quel est l’historique des rendements des SCPI ?

Sur les dernières années, les SCPI ont offert des rendements moyens compris entre 4% et 6% par an, avec des variations selon les SCPI et les années. Ces taux de rendement se composent des dividendes distribués et de l’évolution de la valeur des parts.

S’il est vrai que ces taux peuvent faire envie, la SCPI doit toutefois être abordée avec prudence car les performances de ce type de placement ne sont pas garanties et qu’il existe un risque de perte en capital et de baisse des revenus.

Quels sont les facteurs qui influencent les rendements des SCPI ?

Plusieurs facteurs peuvent influencer les rendements des SCPI :

La stratégie d’investissement : les SCPI investissent dans différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, etc.), avec des stratégies plus ou moins offensives. Le choix des biens et leur emplacement ont un impact direct sur le montant des loyers perçus et la valorisation des parts.
La conjoncture économique et immobilière : l’évolution des marchés immobiliers, influencée par la croissance économique, les taux d’intérêt ou encore l’offre et la demande de biens immobiliers, peut impacter les revenus locatifs et la valeur des actifs détenus par les SCPI.
La gestion de la SCPI : la qualité de la gestion, notamment en termes de sélection des actifs, de gérance locative et de maîtrise des charges, influence directement les performances de la SCPI.
La fiscalité : d’éventuelles évolutions de la fiscalité applicable aux SCPI, comme les prélèvements sociaux ou les règles d’imposition des revenus fonciers, peuvent impacter les rendements nets perçus par les porteurs de parts.

Pour évaluer le rendement potentiel de votre placement, il est donc essentiel d’analyser :

Sa stratégie d’investissement,
Son historique de performance,
La qualité de sa gestion,
Et son positionnement sur le marché immobilier.

Mais il est également fortement recommandé d’effectuer une simulation SCPI pour vous faire une idée de combien vous devez investir en SCPI et ce que peut vous rapporter votre investissement selon la société de gestion que vous choisirez.