Fonctionnement des SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement qui permettent à des épargnants d’accéder de façon mutualisée à l’immobilier locatif et de percevoir des revenus réguliers sous forme de loyers.

Si ce placement peut s’avérer particulièrement rentable lorsqu’il est bien réalisé, il repose toutefois sur un fonctionnement particulier qu’il est indispensable de bien comprendre avant d’investir.

Vous aimeriez investir en SCPI ? Vous voulez être sûr(e) d’avoir bien tout compris avant de vous lancer dans l’aventure ? Alors vous êtes au bon endroit ! Upêka va vous expliquer en détail le fonctionnement de ces sociétés qui démocratisent l’accès à la pierre.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant de plonger dans les rouages des SCPI, il est essentiel de bien comprendre leur nature et leurs objectifs. Commençons donc par définir précisément ce qu’elles sont et le rôle clé qu’elles jouent pour les investisseurs.

Comment définir une SCPI ?

Une SCPI est un véhicule de placement collectif qui permet à plusieurs investisseurs de mettre en commun leur épargne pour investir ensemble dans un patrimoine immobilier locatif.

Pour faire simple, la société de gestion en charge de la SCPI collecte des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs. Ces derniers deviennent alors associés de la société en contrepartie de parts représentatives du capital qui leur permettent de bénéficier de revenus réguliers sous forme de loyers.

Quel est le rôle d’une SCPI ?

Le rôle principal d’une SCPI est de constituer et gérer un patrimoine immobilier pour le compte de ses associés.

La société de gestion va donc :

Collecter les fonds auprès des épargnants pour pouvoir acquérir des immeubles à mettre en location.
Procéder à l’acquisition d’actifs immobiliers sélectionnés pour leur potentiel locatif et leur capacité à générer des revenus réguliers.
S’occuper de louer ces biens immobiliers à des entreprises ou des particuliers.
Reverser les loyers perçus aux porteurs de parts sous forme de dividendes après déduction des frais de la SCPI.

Les SCPI ont donc pour mission d’acquérir et gérer un parc immobilier pour le compte des associés afin que ces derniers percoivent des revenus réguliers sans avoir à s’occuper de la gestion des immeubles. C’est pourquoi elles constituent un réel atout pour ceux qui souhaitent se tourner vers la pierre sans investir directement.

Aussi intéressantes soient-elles, les SCPI reposent toutefois sur un fonctionnement bien particulier qui peut sembler délicat à appréhender pour qui n’est pas expert dans le domaine. Il est pourtant essentiel à comprendre avant de décider combien investir en SCPI.

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI peut sembler complexe au premier abord. Mais rassurez-vous, il est en réalité beaucoup plus simple qu’il n’y paraît et repose sur 2 grands axes : la collecte des fonds et la gestion du parc immobilier.

Comment une SCPI collecte-t-elle des fonds ?

Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs en émettant des parts sociales dont elles fixent le prix de souscription.

Chaque investisseur devient ainsi associé de la SCPI en achetant un certain nombre de parts, proportionnel au montant de son investissement.

Les fonds ainsi collectés constituent alors le capital de la SCPI. Ils sont ensuite investis par la société de gestion dans des actifs immobiliers générateurs de loyers, conformément à la stratégie d’investissement définie dans la note d’information.

Une fois les immeubles acquis, la société en charge de la SCPI doit ensuite s’occuper de la gestion des biens.

Comment une SCPI gère-t-elle les biens immobiliers ?

Lorsque les capitaux collectés ont été investis dans des actifs immobiliers, la SCPI doit assurer la gestion de son patrimoine pour optimiser sa rentabilité.

Pour ce faire elle s’occupe donc de :

la mise en location des biens,
l’entretien et les éventuels travaux,
ainsi que de la perception des loyers.

La société de gestion met donc en œuvre son savoir-faire, tout au long de la vie de la SCPI pour valoriser le patrimoine et atteindre les objectifs patrimoniaux (rendement, optimisation fiscale…) fixés par la stratégie d’investissement.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent se décliner sous différentes formes selon la nature des actifs ciblés et la stratégie adoptée. Détaillons ensemble deux des plus grandes grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus locatifs élevés et réguliers pour les associés.

Pour y parvenir, elles investissent donc principalement dans des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) situés dans des zones géographiques porteuses et bénéficiant d’un fort potentiel locatif.

Ces SCPI peuvent afficher des taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) supérieurs à 4%, voire 5%.

Il existe d’ailleurs différents types de SCPI de rendement :

Les SCPI diversifiées qui investissent dans différentes classes d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, etc.) pour répartir les risques.
Les SCPI spécialisées qui se concentrent sur un segment précis de l’immobilier (santé, hôtellerie, résidentiel, etc.) en pariant sur son potentiel de rendement.
Les SCPI européennes qui investissent dans des actifs situés dans différents pays de la zone euro dans une logique de diversification afin de profiter d’opportunités et se prémunir du risque pays.

Si ces SCPI peuvent offrir des taux de rendement potentiellement attractifs, elles ne conviendront toutefois pas à tous les profils et certains investisseurs préféreront se tourner vers des SCPI fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales sont conçues pour permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement de conservation des parts pendant plusieurs années.

On distingue notamment parmi ces SCPI :

Les SCPI Pinel qui investissent dans des logements neufs ou réhabilités, éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. En achetant des parts, les investisseurs peuvent réduire leur impôt sur le revenu de 9% à 14% du montant investi (voire 21% avec le dispositif Pinel+).
Les SCPI Malraux qui acquièrent et restaurent des biens immobiliers anciens siutés sur des sites patrimoniaux remarquables. Les souscripteurs peuvent déduire de leur revenu global 22 % à 30 % du montant des travaux de rénovation engagés.
Les SCPI à déficit foncier qui ciblent des immeubles à rénover intégralement pour générer des déficits fonciers imputables sur le revenu global des associés. Un levier fiscal intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Comme vous commencez sûrement à le comprendre, les SCPI, quel que soit leur type, peuvent s’avérer particulièrement avantageuses pour les investisseurs.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Au-delà d’un ticket d’entrée accessible (quelques centaines ou milliers d’euros suffisent pour investir), les SCPI présentent de nombreux atouts pour les épargnants car cela leur permet de :

Diversifier leur épargne,
Générer des revenus réguliers,
Investir facilement dans l’immobilier,
Déléguer la gestion à un tiers,
Mutualiser les risques.

Elles offrent donc une solution intéressante pour générer des revenus réguliers sans prendre trop de risques.

Pourquoi les SCPI offrent-elles des revenus réguliers ?

L’un des atouts phares des SCPI est leur capacité à délivrer des revenus réguliers aux porteurs de parts.

Les loyers encaissés par la SCPI sont en effet redistribués trimestriellement ou semestriellement aux associés sous forme de dividendes. Ces derniers profitent ainsi d’une source de rémunération régulière proportionnelle au nombre de parts détenues.

En investissant dans des parts de SCPI, les épargnants peuvent donc se constituer une source de revenus complémentaires réguliers, indexés sur l’évolution des loyers. Un atout intéressant pour préparer sa retraite ou générer des revenus passifs. Le tout en limitant les risques liés à un tel investissement.

Comment les SCPI permettent-elles de mutualiser les risques ?

Outre la perception de revenus réguliers, les SCPI offrent l’avantage de mutualiser les risques inhérents à l’investissement immobilier.

Eh oui, en investissant seul dans un bien locatif, un particulier supporte l’intégralité des risques liés à la vacance, aux impayés ou à l’entretien du bien.

En souscrivant des parts de SCPI, l’investisseur accède de façon fractionnée à un patrimoine diversifié puisque le capital collecté est investi dans plusieurs biens immobiliers, répartis sur différentes zones géographiques et sur divers types d’actifs (bureaux, commerces, logistique, etc.).

Cette diversification permet de limiter l’impact d’un éventuel défaut locatif ou d’une baisse de valeur d’un immeuble en particulier. La mutualisation permet donc de lisser la performance des SCPI et de réduire significativement les risques par rapport à un investissement locatif en direct. Les épargnants peuvent ainsi accéder plus sereinement à la pierre-papier.

Dès lors, vous comprenez certainement pourquoi investir dans une SCPI est intéressant.

Mais attention, si la SCPI génère des revenus cela signifie également qu’elle est soumise à l’impôt. Il faut donc bien comprendre leur fiscalité avant d’investir pour s’assurer de la rentabilité de son placement.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

La fiscalité des SCPI dépend du type de revenus qu’elles génèrent (loyers ou plus-values) et de la nature de la SCPI (classique ou fiscale). Mais regardons tout cela d’un peu plus près pour mieux comprendre.

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI ?

Les SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux qui peuvent optimiser la rentabilité de l’investissement :

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et laissent le choix entre le régime micro-foncier (sous conditions) et le régime réel.
Certains frais et charges (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) peuvent être déduits afin de réduire l’assiette taxable.
Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI peuvent bénéficier d’un abattement fiscal à partir de la 6ème année de détention.
Pour les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier), les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30 % du montant investi, en contrepartie d’un engagement de location de 6 à 9 ans minimum.

Ces avantages fiscaux peuvent sensiblement améliorer la performance nette des SCPI, à condition de respecter les conditions propres à chaque dispositif et de bien déclarer vos revenus.

Comment déclarer les revenus issus des SCPI ?

Les modalités de déclaration des revenus issus des SCPI diffèrent selon le régime d’imposition choisi :

Pour une imposition au régime réel : la société de gestion envoie chaque année aux associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui récapitule les loyers bruts, les charges déductibles et le montant net à déclarer. Ces informations sont à reporter dans les déclarations :

2044 (lignes 111, 112, 113 et 114).
2042 (case 4BA).

Pour une imposition au régime micro-foncier (seulement en cas de revenus inférieurs à 15 000 €/an) : à l’aide des informations présentes sur l’IFU, il vous suffira de remplir la case 4BE de la déclaration 2042.

Mais attention, les questions fiscales sont bien souvent pointues et vos déclarations peuvent faire l’objet d’un contrôle de la part de l’administration. Il est donc important de conserver l’ensemble des documents fournis par la société de gestion et de respecter les délais de déclaration pour éviter tout redressement fiscal. Et en cas de doute, il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel de la gestion de patrimoine.

Vos questions sur les SCPI

Avant de se lancer dans l’investissement en parts de SCPI, il est légitime de s’interroger sur les risques potentiels et de se poser certaines questions pratiques. Voici donc quelques réponses aux questions les plus fréquemment posées par les épargnants.

Quels sont les risques associés à l'investissement en SCPI ?

Si les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent offrir de bons rendements et permettent de mutualiser les risques, elles ne sont pas pour autant dénuées de tout aléa. Les principaux risques à prendre en compte sont :

Le risque de marché : la valeur des parts de SCPI peut fluctuer à la baisse comme à la hausse en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Le risque locatif : bien que dilué, le risque de vacance locative ou d’impayés de loyers ne peut être totalement écarté.
Le risque de liquidité : les parts de SCPI ne sont pas cotées et peuvent être plus ou moins longues à revendre selon la conjoncture.
Le risque de gestion : la performance d’une SCPI dépend de la qualité de gestion de la société qui la pilote. Une stratégie d’investissement inadaptée, des charges élevées ou une valorisation erronée des actifs peuvent impacter le Taux de Distribution sur Valeur de Marché et pénaliser les porteurs de parts.

Si ces risques peuvent paraître nombreux, ils sont inhérents à tout placement immobilier et doivent surtout inciter à la prudence et à une bonne diversification.

Quel est le ticket d'entrée minimum pour investir en SCPI ?

Le montant du ticket d’entrée pour investir en Société Civile de Placement Immobilier varie selon chaque société de gestion. Mais, le plus souvent, la souscription minimale correspond à 1 à 5 parts, soit entre 200 et 3 000 € environ selon les SCPI. Certaines proposent également des versements programmés à partir de 50 € par mois.

Quels sont les frais de souscription pratiqués ?

Les frais de souscription se situent généralement entre 8 et 12 % du prix de la part. Ils viennent s’ajouter au montant de la souscription. Certaines SCPI, comme Upêka, proposent cependant des offres sans aucun frais d’entrée pour que 100% de l’argent investi par les épargnant travaille.

Quelle est la fréquence des distributions de revenus ?

Les SCPI distribuent leurs revenus locatifs trimestriellement, parfois mensuellement, sous la forme de dividendes.

Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?

Oui, certaines banques proposent des crédits spécifiques de financement SCPI qui peuvent financer jusqu’à 100% de l’investissement en SCPI. Le crédit de l’investisseur est alors en partie remboursé avec les loyers perçus. Un effet de levier qui peut s’avérer intéressant selon le taux d’intérêt pratiqué mais qui doit être manié avec prudence.

Qu’est-ce que le TDVM d'une SCPI ?

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) est un indicateur clé pour évaluer la performance d’une SCPI. Il correspond au rapport entre le dividende brut versé par la SCPI et le prix moyen de la part sur l’année. Le TDVM permet aux investisseurs de comparer facilement la rentabilité des différentes SCPI du marché, en tenant compte à la fois des revenus distribués et de la valorisation des parts.

Quelle différence y a-t-il entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable ?

Il existe deux types de SCPI selon la variabilité de leur capital :

SCPI à capital fixe : Le capital est déterminé lors de la création et ne peut être modifié qu’avec l’accord des associés. L’achat de parts se fait sur le marché secondaire, avec un prix déterminé par l’offre et la demande.
SCPI à capital variable : Le capital peut varier en fonction des souscriptions et des retraits. L’achat de parts se fait directement auprès de la société de gestion, avec un prix fixé par la SCPI.