le Fonctionnement des SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement qui permettent à des épargnants d’accéder de façon mutualisée à l’immobilier locatif et de percevoir des revenus sous forme de loyers.

Si ce placement peut s’avérer intéressant lorsqu’il est bien réalisé, il est important de bien comprendre le fonctionnement d’une SCPI et d’en connaître les risques associés avant d’investir.

Investir en SCPI comporte des risques notamment en perte de capital, de liquidité et liés au marché de l’immobilier en France et à l’étranger.

Vous aimeriez investir en SCPI ? Vous voulez être sûr(e) d’avoir bien tout compris avant de vous lancer dans l’aventure ? Alors vous êtes au bon endroit ! Upêka va vous expliquer en détail le fonctionnement de ces sociétés qui démocratisent l’accès à la pierre.

Avant de plonger dans les rouages des SCPI, il est essentiel de bien comprendre leur nature et leurs objectifs. Commençons donc par définir précisément ce qu’elles sont et le rôle clé qu’elles jouent pour les investisseurs.

Quel est le rôle d’une SCPI ?

Le rôle principal d’une SCPI est de constituer et gérer un patrimoine immobilier pour le compte de ses associés.

La société de gestion va donc :

1. Collecter les fonds auprès des épargnants pour pouvoir acquérir des immeubles à mettre en location.
2. Procéder à l’acquisition d’actifs immobiliers sélectionnés pour leur potentiel locatif et leur capacité à générer des revenus réguliers.
3. S’occuper de louer ces biens immobiliers à des entreprises ou des particuliers.
4. Reverser les loyers perçus aux porteurs de parts sous forme de dividendes après déduction des frais de la SCPI.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent se décliner sous différentes formes selon la nature des actifs ciblés et la stratégie adoptée. Détaillons ensemble deux des plus grandes grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus locatifs  pour les associés.

Pour y parvenir, elles investissent donc principalement dans des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) situés dans des zones géographiques porteuses et bénéficiant d’un fort potentiel locatif.

Ces SCPI peuvent afficher des taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) supérieurs à 4%, voire 5%.

Il existe d’ailleurs différents types de SCPI de rendement :

• Les SCPI diversifiées qui investissent dans différentes classes d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, etc.) pour répartir les risques.
• Les SCPI spécialisées qui se concentrent sur un segment précis de l’immobilier (santé, hôtellerie, résidentiel, etc.) en pariant sur son potentiel de rendement.
• Les SCPI européennes qui investissent dans des actifs situés dans différents pays de la zone euro dans une logique de diversification afin de profiter d’opportunités et se prémunir du risque pays.

Si ces SCPI peuvent offrir des taux de rendement potentiellement attractifs, elles ne conviendront toutefois pas à tous les profils et certains investisseurs préféreront se tourner vers des SCPI fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales sont conçues pour permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement de conservation des parts pendant plusieurs années.

On distingue notamment parmi ces SCPI :

• Les SCPI Pinel qui investissent dans des logements neufs ou réhabilités, éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. En achetant des parts, les investisseurs peuvent réduire leur impôt sur le revenu de 9% à 14 % du montant investi (voire 21 % avec le dispositif Pinel+).
• Les SCPI Malraux qui acquièrent et restaurent des biens immobiliers anciens siutés sur des sites patrimoniaux remarquables. Les souscripteurs peuvent déduire de leur revenu global 22 % à 30 % du montant des travaux de rénovation engagés.
• Les SCPI à déficit foncier qui ciblent des immeubles à rénover intégralement pour générer des déficits fonciers imputables sur le revenu global des associés. Un levier fiscal intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Comme vous commencez sûrement à le comprendre, les SCPI, quel que soit leur type, peuvent s’avérer particulièrement avantageuses pour les investisseurs.

Au-delà d’un ticket d’entrée accessible (quelques centaines ou milliers d’euros suffisent pour investir), les SCPI présentent de nombreux atouts pour les épargnants car cela leur permet  de :

• Diversifier leur épargne,
• Générer des revenus dans le temps,
• Investir facilement dans l’immobilier,
• Déléguer la gestion à un tiers,
• Mutualiser les risques.

Comment une SCPI peut générer un rendement ?

L’un des atouts phares des SCPI est leur capacité de distribution. La SCPI a un objectif de distribution de revenus réguliers (non garantis) aux porteurs de parts. La fréquence de distribue varie et est fixée par la société de gestion.

Les loyers encaissés par la SCPI sont en effet redistribués trimestriellement ou semestriellement aux associés sous forme de dividendes. 

En investissant dans des parts de SCPI, les épargnants peuvent donc se constituer une source de revenus complémentaires réguliers (non garantis) selon les objectifs de la SCPI fixés par la société de gestion. Il s’agit d’une solution d’investissement pour préparer sa retraite ou générer des revenus passifs. 

Comment les SCPI permettent-elles de mutualiser les risques ?

En outre de la perception de revenus réguliers, les SCPI offrent l’avantage de mutualiser les risques inhérents à l’investissement immobilier.

En investissant seul dans un bien locatif, un particulier supporte l’intégralité des risques liés à la vacance, aux impayés ou à l’entretien du bien.

En souscrivant des parts de SCPI, l’investisseur accède de façon fractionnée à un patrimoine diversifié puisque le capital collecté est investi dans plusieurs biens immobiliers répartis sur différentes zones géographiques et sur divers types d’actifs (bureaux, commerces, logistique, etc.).

Cette diversification permet de limiter l’impact d’un éventuel défaut locatif ou d’une baisse de valeur d’un immeuble en particulier. La mutualisation permet donc de lisser la performance des SCPI et de réduire significativement les risques par rapport à un investissement locatif en direct. Les épargnants peuvent ainsi accéder plus sereinement à la pierre-papier.

Mais attention, si la SCPI génère des revenus cela signifie également qu’elle est soumise à l’impôt. Il faut donc bien comprendre leur fiscalité avant d’investir pour s’assurer de la rentabilité de son placement.

La fiscalité des SCPI dépend du type de revenus qu’elles génèrent (loyers ou plus-values) et de la nature de la SCPI (classique ou fiscale). Mais regardons tout cela d’un peu plus près pour mieux comprendre.

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI ?

Les SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux qui peuvent optimiser la rentabilité de l’investissement :

• Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et laissent le choix entre le régime micro-foncier (sous conditions) et le régime réel.
• Certains frais et charges (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) peuvent être déduits afin de réduire l’assiette taxable.
• Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI peuvent bénéficier d’un abattement fiscal à partir de la 6ème année de détention.
• Pour les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier), les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30 % du montant investi, en contrepartie d’un engagement de location de 6 à 9 ans minimum.

Ces avantages fiscaux peuvent sensiblement améliorer la performance nette des SCPI, à condition de respecter les conditions propres à chaque dispositif et de bien déclarer vos revenus.

Comment déclarer les revenus issus des SCPI ?

Les modalités de déclaration des revenus issus des SCPI diffèrent selon le régime d’imposition choisi :

• Pour une imposition au régime réel : la société de gestion envoie chaque année aux associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui récapitule les loyers bruts, les charges déductibles et le montant net à déclarer. Ces informations sont à reporter dans les déclarations :
• 2044 (lignes 111, 112, 113 et 114).
• 2042 (case 4BA).

• Pour une imposition au régime micro-foncier (seulement en cas de revenus inférieurs à 15 000 €/an) : à l’aide des informations présentes sur l’IFU, il vous suffira de remplir la case 4BE de la déclaration 2042.

Mais attention, les questions fiscales sont bien souvent pointues et vos déclarations peuvent faire l’objet d’un contrôle de la part de l’administration. Il est donc important de conserver l’ensemble des documents fournis par la société de gestion et de respecter les délais de déclaration pour éviter tout redressement fiscal. Et en cas de doute, il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel de la gestion de patrimoine.

Toutefois, investir en parts de SCPI comporte des risques. Il est important de prendre en compte plusieurs risques associés à cet investissement. La liquidité est limitée, le capital et les revenus ne sont pas garantis. Par conséquent, ces derniers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse, et les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Avant toute décision d’investissement, il est recommandé de vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine ou auprès de la société de gestion.

Avant de se lancer dans l’investissement en parts de SCPI, il est légitime de s’interroger sur les risques potentiels et de se poser certaines questions pratiques. Voici donc quelques réponses aux questions les plus fréquemment posées par les épargnants.