Guide complet sur les SCPI en démembrement

Vous souhaitez réaliser un placement immobilier et vous êtes intéressé par l’achat de parts de SCPI en démembrement ? Cet investissement peut être réalisé de deux façons différentes. Soit vous optez pour des parts en nue-propriété, soit vous optez pour des parts en usufruit. Le profil d’investisseur n’est pas le même pour ces deux types d’opérations. Les avantages, notamment en termes de fiscalité, ainsi que les inconvénients dépendent du type de parts que vous achetez. 

Pour comprendre les avantages, mais également les risques associés à ce placement, découvrez notre guide complet ! 

Définition et principes du démembrement de SCPI

Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement de propriété désigne la séparation des éléments qui composent la pleine propriété d’un bien immobilier. La pleine propriété d’un bien suppose de pouvoir disposer de ce dernier, l’occuper ou percevoir des revenus qui en sont issus sous forme de loyers.  

Le démembrement est un acte juridique qui divise cette pleine propriété en nue-propriété et en usufruit : 

• L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus pendant la durée du démembrement ;
• La nue-propriété est le droit de disposer du bien au terme du démembrement. Ce droit permet, par exemple, de le vendre.

En SCPI, l’investissement en démembrement peut être fait via un démembrement temporaire ou un démembrement en viager.

SCPI en démembrement temporaire

En SCPI, le démembrement temporaire est le fait de séparer l’usufruit et la nue-propriété durant une période limitée précisée par contrat. Généralement, cette durée va de 3 à 20 ans, mais peut varier. Ces droits sont donc répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

En SCPI, l’usufruitier bénéficie des dividendes issus des loyers du bien, alors que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la période du démembrement. Cependant, il récupère la pleine propriété des parts en SCPI lorsque cette période s’achève.

Par exemple, une souscription pour 30 parts de SCPI à 800 € la part. Elle nécessiterait un investissement de 24 000 €. Or, la clé de répartition fixe la valeur de la nue-propriété à 65 % et celle de l’usufruit à 35 % sur un démembrement d’une durée de 10 ans. Le nu-propriétaire profitera donc d’une prix décoté d’une part à 520 €. Son investissement total sera donc de 15600 €. L’usufruitier quant à lui va acquérir une part à 280 €. Son investissement total sera donc de 8400 €.

Dans l’hypothèse d’un taux de distribution moyen de 5% par an pendant 10 ans, l’usufruitier va toucher l’intégralité des loyers issus de ces 30 parts. Celui-ci perçoit des dividendes à hauteur de 1200 €  par an, soit 12 000 en 10 ans hors fiscalité. Le nue-propriétaire, quant à lui, récupère la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement soit 24 000 € pour un investissement de 15 600 € dans l’hypothèse que le prix de part n’est pas varié sur cette période. 

Le rendement mentionné pour l’usufruitier correspond à une hypothèse de rendement sur le capital investi, mais la réalité des SCPI peut varier. En effet, le rendement des SCPI n’est pas garanti et dépend de la performance des biens détenus par la SCPI.

SCPI en démembrement viager

Le démembrement en viager fonctionne différemment. En effet, le démembrement est effectué pour toute la durée de la vie de l’usufruitier. Il concerne le plus souvent des personnes âgées qui souhaitent percevoir un complément de revenus. Ainsi, l’usufruitier perçoit les dividendes de la SCPI tant qu’il est en vie. Le démembrement prend fin à son décès. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. 

Prenons un exemple. Deux parents de 58 et 59 ans décident de faire une donation à leurs enfants et de réaliser un démembrement en viager via une SCPI. Ils ont droit de faire valoir une décote de 50 %. Pour éviter les frais de donation, chaque parent donne 100 000 € à chaque enfant. Ces 200 000 € sont alors investis en nue-propriété. En tenant compte de la décote de 50 %, les parents peuvent donc investir 400 000 € par enfant. 

Ainsi, chaque enfant est nu-propriétaire à hauteur de 200 000 € et les parents usufruitiers à hauteur de 400 000 €. À la mort de leurs parents, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts, soit 400 000 € chacun sans devoir payer de frais de succession – sous réserve que 15 années soient passées. 

Comment investir en SCPI en démembrement ?
 

Il est donc possible d’investir en SCPI de démembrement dans des parts en nue-propriété ou en usufruit. 

Achat en nue-propriété 

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété implique que l’investisseur ne touche aucun revenu durant toute la durée du démembrement. Aussi, le profil des investisseurs en nue-propriété est spécifique. Celui-ci n’a pas besoin ou ne souhaite pas percevoir de revenus supplémentaires dans l’immédiat.

Ce placement en nue-propriété peut donc être intéressant pour : 

• Un épargnant qui souhaite préparer sa retraite : dans ce cas, la fin du démembrement coïncide avec la fin de sa vie active. Il peut donc profiter de la pleine propriété des parts de SCPI au moment où il peut rencontrer une baisse de revenus.
• Un investisseur qui subit une lourde imposition : pour ce dernier, percevoir des revenus complémentaires revient à alourdir son impôt sur le revenu et à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Pour investir, il se tourne donc vers un placement dont il touchera des revenus de manière différée, à la fin du démembrement.

Cet investissement peut également être réalisé par des personnes qui viennent de percevoir une somme d’argent et veulent la faire fructifier sur le long terme. Celle-ci peut être issue d’un gain, d’un héritage, d’une donation ou d’une prime.  

Achat en usufruit
 

L’achat de parts de SCPI en usufruit permet à l’usufruitier de percevoir des revenus issus des loyers des biens gérés par la société de gestion. Là encore, le profil d’investisseur est spécifique. Le plus souvent, il s’agit de sociétés qui souhaitent réaliser un placement de trésorerie. Cela permet d’amortir l’amortissement du placement sur toute la durée du démembrement.

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Avantages et inconvénients d’un placement en SCPI en démembrement

Si vous souhaitez investir en SCPI en nue-propriété ou en usufruit, vous devez connaître les avantages de ces placements, mais aussi leurs inconvénients. En effet, tout placement immobilier représente des risques dont vous devez avoir connaissance. 

Cet investissement permet d’obtenir une décote importante sur les parts démembrées, qui peut être de l’ordre de 20 à 30 %. De plus, le fait de ne pas toucher de revenus pendant le démembrement signifie aucune imposition supplémentaire durant ce laps de temps.  

À la fin du démembrement, vous serez toutefois imposé. Néanmoins, la différence entre la valeur d’une part en pleine propriété et la valeur en nue-propriété est exonérée d’impôt. Seule la plus-value éventuelle est alors soumise à l’impôt. Vous n’êtes donc pas redevable de l’lFI sur vos parts pendant le démembrement. 

Comme tout placement, l’achat de parts de SCPI suppose des risques spécifiques. En nue-propriété, il y a notamment le fait que la revente des parts est peu envisageable. Les parts sont bloquées par le démembrement. Cette revente serait possible uniquement avec l’accord de l’usufruitier. Or, ce dernier a tout intérêt à garder ses parts pour continuer à percevoir des dividendes. Il est donc peu probable qu’il donne son accord. De plus, ces parts ont peu de liquidé sur le marché. 

En outre, il existe un risque de dévalorisation des parts. Votre capital n’est pas garanti, de même qu’une plus-value sur la pleine propriété des parts. Tout placement immobilier peut être impacté par les fluctuations du marché. Le prix des parts peut baisser pendant le démembrement. Cela signifie qu’à la fin du démembrement, lorsque vous aurez la pleine propriété de vos parts, celles-ci peuvent avoir moins de valeur qu’au moment de leur achat.

Avantages et inconvénients de l’achat de parts en usufruit

L’achat de parts en usufruit est plutôt destiné aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés qui veulent faire un placement de trésorerie. Une décote significative est appliquée sur l’achat de ces parts. De plus, la société perçoit des revenus issus des loyers des biens gérés par la SCPI.  

Le principal avantage de ce placement est de profiter d’un levier fiscal. En effet, le placement est considéré comme un actif amortissable dès lors qu’il a une durée de vie connue et une valeur nulle à terme. C’est bien le cas pour un investissement en démembrement temporaire. À l’issue de l’opération, vous ne touchez plus aucun revenu.  

Ainsi, l’entreprise qui a investi peut imputer ces charges sur le bénéfice et réduire son impôt sur les sociétés. De même, l’imposition sur les loyers perçus va être réduite.  

Par exemple, si une société achète des parts à hauteur de 40 000 €, durant 5 ans, elle peut passer 8 000 euros par an en charge déductible. Dès lors, si elle perçoit des loyers pour une somme de 10 000 euros par an, elle ne sera en réalité imposée que sur 2 000 €.  

Toutefois, investir en SCPI en usufruit comporte des risques que vous devez prendre en compte. La liquidité du placement est limitée, comme lorsque vous investissez en nue-propriété. Il est difficile de revendre les parts qui se retrouvent alors bloquées pendant la durée du démembrement.  

Le rendement des parts dépend des performances de la société de placement qui peuvent fluctuer en raison du marché immobilier. Les revenus que vous percevez peuvent ainsi en être affectés en cas de vacance locative ou de baisse des loyers. De plus, ces revenus sont soumis à l’IFI. 

Ce placement a une durée limitée, conformément au démembrement. Une fois celui-ci arrivé à son terme, vous ne percevez plus aucun revenu et vous ne bénéficiez plus de leur optimisation fiscale.

SCPI en démembrement : ce qu’il faut retenir

Investir en SCPI en démembrement est destiné à des profils d’investisseurs spécifiques : 

• L’achat de parts en nue-propriété convient aux personnes qui souhaitent préparer leur retraite ou qui sont fortement fiscalisées.
• L’achat de parts en usufruit convient aux personnes morales qui souhaitent faire un placement de trésorerie amortissable. 

Pour les deux types de placements, vous bénéficiez d’une décote sur le prix des parts pour compenser le fait que les droits sur ces parts sont divisés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

L’usufruitier perçoit des loyers et peut amortir son investissement d’un point de vue fiscal, il est toutefois redevable de l’IFI. À la fin du démembrement, il ne perçoit plus aucun revenu. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit aucun revenu durant la durée du démembrement, durant lequel il n’est pas imposé. Il récupère la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement et sera imposé uniquement s’il y a une plus-value. 

Les deux types de parts ont donc des avantages, mais aussi des inconvénients. De plus, il est important de prendre en compte les risques liés à l’achat de parts en SCPI en démembrement. Tout placement immobilier est soumis à des fluctuations. De ce fait, les performances de la SCPI peuvent être impactées. Ainsi, les loyers perçus par l’usufruitier peuvent baisser et les parts peuvent perdre de la valeur au fil du temps. 

Le démembrement représente également des risques pour le nu-propriétaire. Ce dernier ne peut pas être certain que le prix des parts ne va pas baisser durant la durée du démembrement. Si celles-ci perdent de la valeur, il y a un risque de perte de capital.

En outre, il faut considérer ce placement comme bloqué le temps du démembrement, car la revente des parts en démembrement est difficile.

FAQ sur les SCPI en démembrement