Acheter des parts de SCPI : avec quel financement ?

Avec des tickets d’entrée souvent très accessibles, les SCPI permettent de se constituer un patrimoine immobilier sans forcément mobiliser de gros moyens.

Pour réellement optimiser votre placement et bénéficier pleinement des atouts qu’il peut vous offrir, il peut toutefois être judicieux d’acheter un nombre de parts important.

Mais comment financer une telle acquisition sans bouleverser votre équilibre financier personnel ? Quel financement adopter pour optimiser au mieux la rentabilité de votre placement ? Rassurez-vous, plusieurs options s’offrent à vous pour financer l’achat de parts de SCPI selon votre situation financière et de vos objectifs d’investissement.

Upêka vous les présente pour vous aider à choisir celle qui vous conviendra le mieux.

Le financement au comptant pour acquérir des parts de SCPI

Si vous disposez d’une épargne suffisante, le mode de financement le plus direct et le plus simple pour acheter des parts de SCPI est le paiement au comptant.

Il consiste à investir des liquidités immédiatement disponibles, sans recourir à l’emprunt. Et cela peut s’avérer particulièrement avantageux puisque :

Vous n’aurez aucun frais liés à un crédit.
Il n’y a pas de dossier de prêt à monter ni de délai d’obtention du financement.
En cas de revente des parts, vous conservez l’intégralité de la plus-value éventuelle.

Si ce mode d’acquisition s’avère séduisant à bien des égards, il ne faut toutefois pas négliger le fait qu’il mobilise une épargne conséquente. Il convient donc de s’assurer qu’après cet investissement, vos finances restent saines et que vous disposez toujours d’une épargne de précaution.

La mise en garde d’Upêka : le capital investi en parts de SCPI n’est pas garanti. Un financement au comptant expose donc directement vos liquidités en cas de perte de valeur des parts. C’est pourquoi il est recommandé de diversifier ses placements et de n’investir en SCPI qu’une partie de son patrimoine.

Vous l’aurez compris, investir au comptant est assurément un bon moyen de diversifier votre patrimoine immobilier et profiter de la fiscalité des SCPI tout en dosant votre mise de départ en fonction de vos capacités d’investissement.

Mais pour optimiser pleinement votre investissement il est parfois plus avantageux d’acquérir un plus grand nombre de parts et de placer une somme plus conséquente en SCPI. Dès lors, l’investissement à crédit peut se révéler être une solution intéressante.

Le financement à crédit : l’effet de levier de l’endettement

Investir en SCPI à crédit consiste à emprunter tout ou partie de la somme nécessaire à l’acquisition des parts. Cette stratégie peut être une option judicieuse, même si vous disposez d’un apport personnel car elle vous permet de bénéficier d’un effet de levier qui démultiplie votre capacité d’investissement et vos gains potentiels.

Mais attention, le recours à l’endettement comporte aussi des risques et des contraintes à bien prendre en compte.

Les avantages de l’investissement en SCPI à crédit

L’investissement en SCPI à crédit peut être intéressant car il vous permet de :

Démultiplier votre capacité d’investissement : à apport personnel égal, le crédit permet d’acheter plus de parts de SCPI et donc de se constituer un patrimoine immobilier plus conséquent à terme.
Déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers imposables : les intérêts de votre crédit, tout comme les primes d’assurance, font partie des charges déductibles. Emprunter pour acquérir des parts de SCPI peut donc vous permettre de réduire votre assiette imposable.
Rembourser une partie du prêt grâce aux loyers perçus : les revenus générés par la SCPI peuvent servir à rembourser une partie de vos mensualité et réduire votre effort financier.

En résumé, le crédit est un bon accélérateur pour se constituer un patrimoine immobilier conséquent sur une longue période (10 à 20 ans). Il comporte toutefois certaines contraintes et risques qu’il est important de prendre en compte.

Les contraintes et risques de l’investissement en SCPI à crédit

Emprunter pour investir en parts de SCPI peut être avantageux mais cela n’est pas non plus sans risques car :

Les revenus de la SCPI ne sont pas garantis et peuvent fluctuer à la baisse certaines années.
Les loyers perçus peuvent parfois être insuffisants pour couvrir l’échéance de remboursement du crédit.
L’investissement à crédit sur une longue période implique un endettement significatif qui pèse sur les capacités d’emprunt.
La plus-value éventuelle peut être en partie absorbée par le coût du crédit en cas de revente des parts.
Les aléas locatifs (vacance locative, baisse des loyers…) peuvent impacter le montant des dividendes et vous contraindre à puiser dans vos revenus pour payer les mensualités de crédit.

Il est donc important d’étudier la capacité de la SCPI à distribuer des revenus réguliers et d’opter pour un plan de financement adapté à votre profil avant de vous tourner vers cette solution de financement.

Et, si elle ne vous convient pas, la solution qui suit devrait vous séduire.

L’assurance-vie : un véhicule adapté pour investir en SCPI

L’assurance-vie est l’un des placements préférés des français, pourtant peu d’épargnants savent qu’il est possible d’investir dans des parts de SCPI via ce type de contrat.

Concrètement :

Vous souscrivez un contrat d’assurance-vie auprès d’un assureur qui propose des supports en unités de compte (UC) investis en SCPI.
Votre assureur met ensuite les parts de SCPI à votre disposition au sein de votre contrat en unités de compte.
Les loyers perçus sont versés à votre contrat, après déduction des frais de la SCPI et de l’assureur.

Et ce type d’investissement peut s’avérer particulièrement avantageux puisqu’il vous permet de :

Bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie sur vos revenus locatifs et plus-values immobilières.
Faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier grâce à la clause bénéficiaire.
Profiter de l’expertise de votre assureur dans la sélection des meilleures SCPI.

Bien qu’assez avantageuse, cette solution ne conviendra toutefois pas à tous les profils d’investisseurs car :

Elle offre un choix restreint de SCPI, limité aux partenariats noués par votre assureur.
Les frais supplémentaires appliqués par l’assureur viennent minorer la performance de votre placement.
Vous ne pouvez pas investir à crédit et bénéficier de levier pour augmenter votre capacité d’investissement.
Ce mode d’investissement en SCPI est moins direct et moins transparent que la détention en direct.

Comme vous le voyez, investir en SCPI de la sorte peut se révéler intéressant dans certains cas, notamment pour optimiser la fiscalité et la transmission de son patrimoine immobilier. Mais il existe également une autre solution pour optimiser la transmission de son patrimoine grâce à la SCPI…

Le démembrement de parts de SCPI

Le démembrement est un mécanisme qui consiste à séparer la nue-propriété des parts et l’usufruit. Il peut être temporaire ou viager et s’appliquer à des parts achetées au comptant ou à crédit.

Pour faire simple :

L’investisseur achète uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, à un prix inférieur à celui de la pleine propriété.
L’usufruit est acquis par un tiers (souvent les parents ou grands-parents dans le cadre d’une donation) pour une durée déterminée.
Pendant cette période, l’usufruitier perçoit les revenus (loyers) générés par les parts de SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne touche rien.
Au terme de la période de démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans fiscalité.

Cette solution peut donc être intéressante pour optimiser son patrimoine et sa fiscalité car :

Le démembrement permet d’acheter des parts de SCPI à moindre coût grâce à la décote de la nue-propriété par rapport à la pleine propriété.
Il est possible de financer cet investissement à crédit, pour bénéficier d’un effet de levier.
Dans le cas d’une donation, ce mécanisme offre un cadre fiscal avantageux pour transmettre un patrimoine à ses enfants ou petits-enfants.
Au terme du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts de SCPI sans fiscalité, et bénéficie alors de revenus complémentaires pour sa retraite.

Cette technique comporte toutefois quelques inconvénients qu’il faut connaître avant de l’envisager :

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu issu de ses parts de SCPI pendant la période de démembrement.
Il faut être en capacité d’immobiliser son épargne sur une longue période (minimum 10 ans en général).
Dans le cadre d’un démembrement postérieur à l’achat de parts, l’opération de démembrement peut générer des frais (frais d’acte notamment) qui viennent s’ajouter à l’investissement initial (ex : donation de la nue-propriété à ses enfants)

Après avoir pris connaissance des différents modes de financement possible pour acquérir vos parts de SCPI vous avez opté pour le crédit ? Alors attention car votre banque peut vous proposer plusieurs types de crédit. Il vous faudra donc choisir celui qui vous convient le mieux.

Les différents crédits possibles pour investir en SCPI

Si vous décidez d’acheter vos parts de SCPI à crédit, vous avez le choix entre différents types de prêts :

Le crédit à la consommation : solution plus souple et accessible pour les petits montants qui vous permet d’emprunter jusqu’à 75 000 €. Ce n’est toutefois pas la meilleure façon d’investir en SCPI car les taux d’intérêts sont généralement plus élevés que pour un crédit immo. Il peut cependant s’avérer intéressant pour un premier investissement ou un complément de financement.
Le crédit immobilier amortissable : forme d’emprunt la plus courante, elle consiste à rembourser tous les mois une partie du capital et des intérêts à la banque. Ce genre de crédit, adapté à la majorité des projets, permet d’emprunter sur une durée de 25 ans maximum à des taux généralement attractifs.
Le crédit immobilier in fine : cette option consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt et à s’acquitter de l’intégralité du capital en une seule fois au terme de l’emprunt. Un peu complexe, ce type d’emprunt s’adresse tout particulièrement aux investisseurs avertis, qui souhaitent optimiser leur fiscalité.

Mais attention, quel que soit le type de crédit choisi, il vous faudra effectuer une simulation préalable pour élaborer un plan de financement optimal.

Simuler un investissement SCPI à crédit

Avant d’investir en SCPI à crédit, il est indispensable de simuler votre projet pour déterminer le plan de financement optimal. Cette étape vous permettra de :

Évaluer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et charges pour savoir combien investir en SCPI.
Comparer les offres de prêt (taux, frais de dossier…) et choisir la plus avantageuse.
Estimer le montant et le nombre de parts finançables avec votre apport et votre emprunt.
Calculer le rendement net de votre placement après fiscalité et remboursement du crédit.
Mesurer l’impact de l’endettement sur votre budget et votre situation patrimoniale.

De nombreux outils de simulation SCPI à crédit sont accessibles en ligne. Mais rien ne vaut l’expertise d’un professionnel pour vous accompagner.

Contacter un CGP pour optimiser votre investissement SCPI

Comprendre le fonctionnement des SCPI et identifier le meilleur mode d’investissement n’est pas toujours évident lorsque l’on n’est pas expert dans le domaine.

C’est pourquoi, investir dans une SCPI avec le concours d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) est fortement conseillé pour optimiser votre investissement. Cet expert vous accompagne à chaque étape de votre projet :

Il analyse votre situation patrimoniale et vous aide à établir vos objectifs.
Il élabore une stratégie d’investissement sur-mesure (type de SCPI, mode de financement…).
Il compare des offres de crédit et négocie des conditions bancaires.
Il trouve les meilleures solutions d’optimisation fiscale (démembrement, déficits fonciers…).
…

Les honoraires d’un CGP peuvent prendre différentes formes : rétrocession des frais d’entrée de la SCPI, commission sur les loyers reversés, ou facturation horaire.

En résumé, investir en SCPI à crédit offre de nombreux atouts (effet de levier, déduction fiscale…) mais doit se faire dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale et cohérente. Un professionnel comme un CGP vous aidera à maximiser votre investissement en toute sérénité.