Fiscalité SCPI : tout comprendre sur l’imposition des revenus fonciers et des plus-values

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet de se constituer un patrimoine immobilier potentiellement générateur de revenus. Mais comme tout investissement, les SCPI sont soumises à une fiscalité spécifique qu’il est essentiel de bien comprendre pour optimiser ses placements et éviter les mauvaises surprises.

Vous souhaitez investir en SCPI ? Vous n’arrivez pas à saisir les différentes règles d’imposition ? Il est vrai qu’il est parfois délicat de s’y retrouver dans le labyrinthe fiscal des SCPI. Heureusement, Upêka est là pour vous aider à naviguer parmi les règles fiscales qui entourent ce type d’investissement. Vous allez voir, avec les bonnes infos, il n’y a rien de compliqué.

Comment fonctionne la fiscalité des SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés transparentes fiscalement, ce qui signifie que l’imposition se fait directement au niveau de chaque associé et non au niveau de la société elle-même. Ainsi, chaque porteur de parts est imposé sur la quote-part des revenus et plus-values qui correspondent à ses droits dans la SCPI. Mais étudions tout cela plus en détail pour bien comprendre.

Quelle est la fiscalité des revenus issus de la SCPI ?

Les revenus issus des parts de SCPI peuvent être de deux natures : les revenus fonciers et les revenus financiers. Chacun de ces revenus est soumis à une fiscalité spécifique, qu’il est important de bien distinguer pour comprendre l’imposition globale de son investissement en SCPI.

Pour les revenus fonciers

La fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus via des parts de SCPI dépend de la qualité du porteur de parts (personne physique ou personne morale).

Pour une personne physique

Lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct en tant que particulier résidant en France, les revenus fonciers que vous percevez peuvent être imposés selon deux régimes distincts :

Le régime réel : il permet à l’investisseur de soumettre les revenus perçus au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et lui permet également de déduire les charges réelles liées à la détention des parts de SCPI (frais de gestion, intérêts d’emprunt, primes d’assurance…).
Le régime micro-foncier : il s’applique de manière automatique si le total des revenus fonciers du foyer fiscal (incluant les revenus issus des parts de SCPI) ne dépasse pas 15 000 € par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, représentant l’ensemble des charges déductibles. Ainsi, seuls 70 % des revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le choix entre ces 2 régimes dépend donc de la situation fiscale de chaque investisseur et nécessite une analyse approfondie pour optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI.

Dans le cas d’une personne morale

Si vous détenez vos parts de SCPI via une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus fonciers réalisés sont imposés au taux de 15 %, 25 % ou 33,33 % selon le chiffre d’affaires généré par la société.

Pour les revenus financiers

En plus des revenus fonciers, une SCPI peut également générer des revenus financiers. C’est notamment le cas lorsque la SCPI place sa trésorerie en attendant de réaliser de nouveaux investissements immobiliers.

Ces revenus peuvent prendre la forme d’intérêts ou de dividendes et sont susceptibles d’être soumis :

Au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé « flat tax« . Ce prélèvement s’élève à 30 % et s’applique de manière automatique, sans nécessiter de démarche particulière de la part de l’investisseur.
Au barème progressif de l’impôt sur le revenu : les contribuables ont la possibilité d’opter pour l’imposition de ces revenus au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela s’avère plus avantageux pour eux. Cette option peut être intéressante pour les foyers fiscaux dont le taux marginal d’imposition est inférieur à 12,80 %.

Bon à savoir : l’imposition des revenus financiers pour une personne morale suit la même logique que celle appliquée aux revenus fonciers.

Mais ce n’est pas tout… Au-delà des prélèvements sur les revenus financiers et fonciers, la détention de parts de SCPI peut aussi avoir un impact sur votre Impôt sur la Fortune Immobilière.

SCPI et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Nouveau nom de l’ISF depuis 2018, l’IFI est un impôt qui concerne les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. En tant que sources de revenus fonciers, les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable de l’IFI.

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière est une contribution dûe par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier possède une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

Il concerne tout votre patrimoine immobilier :

Immeubles détenus en direct,
Parts de SCPI et d’OPCI (organismes de placement collectif en immobilier),
Parts de sociétés civiles immobilières (SCI),
Titres de sociétés à prépondérance immobilière (plus de 50% d’actifs immobiliers).

Si l’IFI prend en compte une grande partie de votre patrimoine foncier, il ne s’applique toutefois pas sur certains biens. C’est notamment le cas de :

Votre résidence principale, à hauteur de 30% de sa valeur.
Vos biens professionnels nécessaires à l’exercice de votre activité.
Vos participations inférieures à 10% dans des sociétés opérationnelles.

Comment se calcule l’IFI ?

L’assiette de l’IFI est constituée de la valeur nette taxable de tous vos biens, droits et parts immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour le calcul de cet impôt, vos parts de SCPI sont donc prises en compte pour leur valeur vénale réelle et non leur valeur nominale (valeur d’acquisition).

La valeur vénale des parts de SCPI correspond en général au prix moyen pondéré constaté sur le marché des parts au quatrième trimestre de l’année précédente.

Une fois votre patrimoine immobilier imposable défini, vous appliquez le barème progressif de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour calculer le montant dû :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Tarif applicable
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Mais prenons un exemple pour être plus clair :

Imaginons le cas de Monsieur Dupont, qui détient au 1er janvier 2024 un patrimoine immobilier composé des biens suivants :

Sa résidence principale d’une valeur de 1,2 million d’euros.
Un appartement locatif d’une valeur de 500 000 €.
Un portefeuille de parts de SCPI d’une valeur de 300 000 €.

Par ailleurs, l’appartement locatif est financé par un emprunt immobilier dont le capital restant dû s’élève à 200 000 €.

Voici comment calculer le montant de son IFI :

1. Détermination de l’assiette taxable :

Valeur vénale résidence principale : 1 200 000 €, minoré de 30 % = 840 000 €
Valeur appartement locatif : 500 000 €
Valeur des parts de SCPI : 300 000 €
Capital restant dû de l’emprunt : – 200 000 €

Soit un total de : 1 440 000 € (840 000 + 500 000 + 300 000 – 200 000)

Dans le cas présent le patrimoine immobilier de M. Dupont dépasse le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros. Ce dernier est donc redevable de l’IFI. Oui mais à quelle hauteur ? C’est ce que nous allons calculer ensemble.

2. Calcul de l’IFI brut par tranche :

De 0 à 800 000 € : 0 € (800 000 x 0 %)
De 800 001 à 1 300 000 € : 2 500 € (500 000 x 0,50 %)
De 1 300 001 à 1 440 000 € : 980 € (140 000 x 0,70 %)

Soit un IFI brut de : 3 480 € (0 + 2500 + 980)

Monsieur Dupont devra donc s’acquitter de 3 480 € d’IFI au titre des revenus 2024. Comme vous le voyez, la SCPI peut avoir un impact significatif sur votre imposition. Il est donc important de bien calculer cette dernière pour décider combien investir en SCPI.

Bien entendu, chaque situation patrimoniale est unique et le calcul peut vite devenir complexe. Il est donc recommandé de se faire assister par un professionnel pour établir sa déclaration d’IFI et ne pas risquer un redressement fiscal.

Comment est fiscalisée la cession de parts de SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI fait que lorsqu’un investisseur revend ses parts, il réalise une plus-value ou une moins-value, qui correspond à la différence entre les prix de vente et d’acquisition des parts. En cas de plus-value, cette dernière est soumise à une fiscalité spécifique, qui dépend de plusieurs facteurs, tels que la durée de détention des parts et la nature de l’investisseur (personne physique ou personne morale).

La fiscalité des plus-values immobilières pour les personnes physiques

Pour les personnes physiques, les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont considérées comme des plus-values immobilières et sont soumises au régime fiscal correspondant.

Calcul de la plus-value

La plus-value imposable est calculée en retranchant du prix de vente des parts :

Le prix d’acquisition des parts.
Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.).
Les frais de cession (frais de notaire, commission de la société de gestion, etc.).

Imposition de la plus-value

La plus-value ainsi calculée est soumise à un prélèvement forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %, soit un taux global d’imposition de 36,20 %.

Toutefois, un abattement peut s’appliquer selon les modalités suivantes :

Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an à partir de la 6e année de détention, jusqu’à exonération totale au bout de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux (17,20 %) : abattement de 1,65 % par an à partir de 6 ans, puis 9 % par an à partir de la 22e année, jusqu’à exonération totale au bout de 30 ans.

Ces abattements permettent de réduire progressivement la fiscalité des plus-values immobilières en fonction de la durée de détention des parts. C’est pourquoi, investir dans une SCPI sur une longue durée s’avère particulièrement avantageux.

Le cas particulier de la fiscalité lors de la transmission en ligne directe

Si vous décidez de transmettre vos parts de SCPI à vos enfants, petits-enfants ou arrières petits enfants, vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux car les droits de donation sont alors réduits grâce à des abattements spécifiques :

Abattement de 100 000 € pour une transmission aux enfants, applicable tous les 15 ans.
Abattement de 31 865 € pour les petits-enfants, tous les 15 ans également.
Abattement de 5 310 € pour les arrières petits-enfants, renouvelable tous les 15 ans.

Au-delà de ces abattements, le barème progressif des droits de donation en ligne directe s’applique, avec un taux marginal de 45 %.

Plus-values immobilières pour les personnes morales

Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles.

Le taux d’imposition applicable est donc le taux normal de l’IS, fixé à 25 % pour la plupart des entreprises depuis le 1er janvier 2024.

Bon à savoir : Contrairement aux personnes physiques, les personnes morales ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention lors du calcul de la plus-value imposable. La rentabilité des SCPI peut donc être moins élevée in fine pour ces structures.

Comme vous l’aurez constaté, la SCPI peut vous permettre de bénéficier d’une fiscalité particulièrement attractive, tant pour ses revenus fonciers que financiers. Mais il est possible de profiter d’une fiscalité encore plus intéressante en investissant dans une SCPI étrangère.

Quelle fiscalité pour les revenus issus de SCPI étrangères ?

Alors que certaines SCPI possèdent un portefeuille immobilier 100% français, d’autres (comme Upêka) font le choix de la diversification géographique et choisissent d’investir dans des immeubles situés ailleurs en Europe.

Et ces SCPI européennes peuvent s’avérer particulièrement intéressantes car les revenus que génèrent leurs immeubles situés à l’étranger sont soumis à aux règles fiscales du pays où ils se trouvent.

Ce qui signifie par exemple que, si votre SCPI possède des biens en Allemagne, les revenus fonciers seront imposés selon la législation fiscale allemande.

Une fois perçus en France, ces revenus étrangers devront ensuite être déclarés, au même titre que vos revenus fonciers français, via le formulaire 2047. Ils seront alors imposés selon les règles habituelles, à savoir au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Mais pas de panique, cela ne veut pas dire que vous allez être imposé 2 fois et payer plus d’impôts. Au contraire, des conventions fiscales conclues entre la France et différents pays permettent d’éviter la double imposition. Vous ne serez ainsi imposé que sur la partie non imposée dans le pays étranger.

Enfin, pour couronner le tout : ces revenus étrangers sont exonérés de prélèvements sociaux (17,20 %).

En investissant dans une SCPI comme UPEKA qui possède 81 % de ses actifs en zone euro hors de France, vous bénéficiez ainsi d’une fiscalité optimisée.

Mais prenons un exemple pour bien saisir les avantages d’un tel investissement pour la rentabilité de votre placement :

Imaginons que vous investissiez 50 000 € dans une SCPI qui détient un patrimoine immobilier en Allemagne. Cette SCPI vous verse un revenu annuel de 2 500 €, correspondant à un rendement de 5 %.

En Allemagne, les revenus fonciers sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 15,825 %. Dans notre exemple, l’impôt allemand s’élèverait donc à :

2 500 € x 15,825 % = 395,63 €

Vous percevrez donc un revenu net de :

2 500 € – 395,63 € = 2 104,37 €

En France, vous devrez déclarer ces 2 500 € de revenus fonciers allemands.

Si nous supposons que votre taux marginal d’imposition est de 30%, l’impôt français théorique sur ces revenus serait donc de :

2 500 € x 30 % = 750 €

Cependant, grâce à la convention fiscale franco-allemande, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Allemagne, soit 395,63 €. Ce crédit d’impôt viendra en déduction de votre IR en France.

Ainsi, l’impôt français réel sur vos revenus fonciers allemands sera de :

750 € – 395,63 € = 354,37 €

Au total, vous aurez payé :

395,63 € (en Allemagne) + 354,37 € (en France) = 750 € d’impôts sur vos revenus fonciers allemands, soit exactement le montant de l’impôt français théorique.

Mais, vu que vous n’êtes pas redevable des prélèvements sociaux, vous avez tout de même réalisé des économies puisque votre imposition pour les mêmes revenus perçus en France aurait été de :

2 500 x (30 % + 17,20 %) = 1 180 €

Comme vous pouvez le constater, l’investissement dans une SCPI européenne peut donc s’avérer particulièrement avantageux pour optimiser votre fiscalité.

Quelle fiscalité pour les non-résidents ?

Si vous n’êtes pas résident fiscal français, rassurez-vous, vous pouvez tout à fait investir dans les différents types de SCPI existants. En revanche, dans la majorité des cas, vous devrez également vous acquitter de l’impôt français sur vos revenus et plus-values de source française.

Fiscalité des revenus fonciers de source française

Les revenus fonciers issus de vos parts de SCPI ne sont imposables que si les immeubles à la source du revenu se situent sur le sol français.

Si les SCPI dans lesquelles vous avez investi possèdent de tels actifs, l’administration fiscale appliquera :

un taux d’imposition minimum de 20 %,
des prélèvements sociaux de 7,50 % à 17,20 %.

Ces dispositions peuvent toutefois être contournées en cas d’accord fiscaux plus avantageux entre le pays de résidence du détenteur des parts et la France.

Fiscalité à la revente

Les plus-values issues d’immeubles situés en France sont en principe soumises à un taux d’imposition de 19 % auquel viennent s’ajouter 17,20 % de prélèvements sociaux.

Tout comme la fiscalité relative aux revenus fonciers, ce régime d’imposition peut être contourné en cas d’accords fiscaux plus avantageux entre Etats.

Quels sont les régimes fiscaux applicables aux revenus de SCPI ?

Vous l’aurez compris, en tant que porteur de parts de SCPI, vous êtes imposable au titre des revenus fonciers que vous percevez. Pour déclarer et être imposé sur ces revenus, deux régimes s’offrent à vous : le régime « micro-foncier » et le régime réel d’imposition. Dès lors, lequel choisir ? C’est ce que nous allons voir.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers. Il présente l’avantage d’être simple à appliquer mais n’est pas toujours le plus intéressant fiscalement.

Pour en bénéficier, vos revenus fonciers bruts annuels (loyers perçus avant déduction des charges) doivent être inférieurs à 15 000 €.

Avec ce régime, vous êtes imposable sur le montant de vos revenus fonciers diminué d’un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos charges (frais de gestion, taxe foncière, etc.).

Cet abattement est appliqué automatiquement, sans aucune justification à fournir. En contrepartie de cette simplicité, vous renoncez à déduire vos charges réelles si celles-ci sont supérieures à 30 % de vos loyers.

Le régime réel

Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel d’imposition. Vous pouvez toutefois opter pour ce régime même en dessous de ce seuil, si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus.

Le régime réel nécessite un suivi plus important mais permet une imposition au plus près de la réalité.

Concrètement, avec le régime réel, vous êtes imposé sur le montant net de vos revenus fonciers, après déduction de l’ensemble de vos charges :

Frais de la SCPI (administration et de gestion),
Dépenses d’entretien et de réparation,
Primes d’assurance,
Taxes foncières et taxes annexes,
Intérêts d’emprunt (en cas de financement de la SCPI à crédit),
Frais de procédure et honoraires de contentieux.

Une comptabilité précise s’impose donc pour pouvoir justifier toutes les dépenses déductibles.

L’avantage, c’est qu’en cas de déficit foncier (si le montant des charges dépasse celui des loyers), celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. De quoi réduire sensiblement votre facture fiscale !

Comment déclarer ses revenus SCPI ?

Dernière étape de votre parcours fiscal : la déclaration de revenus. Chaque année, vous devez déclarer au fisc les revenus perçus de vos parts de SCPI au cours de l’année précédente. La marche à suivre diffère selon le régime fiscal choisi.

Déclaration de revenus avec le régime micro-foncier

Avec le régime micro-foncier, vous reportez directement le montant de vos revenus fonciers bruts sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042) dans la case « Micro-foncier« . Pas besoin de remplir de déclaration annexe ni de détailler vos charges, l’abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué.

Pensez toutefois à bien vérifier le montant pré-rempli par l’administration fiscale. En effet, depuis 2019, les sociétés de gestion de SCPI doivent déclarer au fisc les revenus versés à leurs associés via l’IFU (imprimé fiscal unique). Ces montants sont ensuite pré-remplis sur votre déclaration, mais des erreurs restent possibles.

Déclaration de revenus avec le régime réel

Si vous avez opté pour le régime réel, la déclaration est un peu plus complexe. Vous devez remplir une déclaration annexe n°2044 pour détailler l’ensemble de vos revenus fonciers et charges déductibles.

Le montant net imposable ainsi déterminé est ensuite reporté sur votre déclaration principale dans la case « Revenus fonciers« .

Pour vous aider à remplir cette déclaration spécifique, vous recevez chaque année une « Fiche de renseignements » de la part de votre société de gestion. Ce document récapitule tous les éléments nécessaires :

montant des revenus bruts,
quote-part des charges déductibles,
intérêts d’emprunt,
etc.

À vous de reporter chaque montant dans la bonne case ! En cas de doute, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller fiscal.

Pensez également à conserver tous vos justificatifs de charges (factures, avis d’imposition, taxe foncière…) en cas de demande de l’administration. Les contrôles fiscaux sont en effet fréquents en ce qui concerne les revenus fonciers.

Conseils pour une déclaration optimale

Pour optimiser fiscalement la déclaration de vos revenus fonciers SCPI en 2024, voici quelques conseils pratiques à suivre :

Pensez à regrouper l’ensemble des documents reçus de vos sociétés de gestion : bulletins trimestriels d’information, relevés fiscaux, imprimés fiscaux uniques (IFU). Vous y trouverez toutes les données indispensables.
Vérifiez que vous utilisez les bons formulaires et les dernières versions disponibles. Les imprimés sont en général mis à jour suite aux lois de finances.
Comparez les deux régimes d’imposition (micro-foncier et réel) pour déterminer le plus avantageux dans votre situation. N’hésitez pas à faire des simulations.
Enfin, n’attendez pas le dernier moment pour faire votre déclaration ! Anticiper vous permettra d’avoir le temps de poser les bonnes questions et de faire les bons choix fiscaux.

En suivant ces quelques recommandations, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une déclaration de revenus SCPI aux petits oignons en 2024. Et si vous avez un doute, consultez un professionnel pour sécuriser votre situation.