Les différents types de SCPI : laquelle choisir pour votre investissement ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement qui permettent à plusieurs épargnants de mettre en commun leurs capitaux afin d’investir dans un patrimoine immobilier mutualisé géré par un tiers. Elles offrent ainsi la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier de manière indirecte et bénéficier de potentiels revenus réguliers sans avoir à gérer soi-même les biens acquis.

L’investissement en SCPI peut donc présenter de nombreux atouts selon votre profil et vos objectifs. Il convient toutefois d’être vigilant avant de se lancer, car il existe différents types de SCPI sur le marché et toutes ne conviendront pas forcément à vos attentes spécifiques.

Upêka fait donc le point pour vous sur les différents types de SCPI qui existent afin de vous permettre de faire le meilleur choix possible.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement ont pour principal objectif de distribuer des revenus réguliers à leurs porteurs de parts, sous forme de dividendes. Pour y parvenir, elles se reposent sur des caractéristiques spécifiques qui présentent certains avantages non négligeables pour ceux qui choisissent d’y investir.

Quelles sont les caractéristiques spécifiques des SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement se caractérisent par :

  • Un portefeuille composé d’immeubles à usage professionnel, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des établissements de santé.
  • Un patrimoine immobilier diversifié, tant sur le plan géographique que sectoriel (commerces, santé, logistique…).
  • Un rendement potentiellement élevé en misant sur des secteurs réputés stables et porteurs.

En misant sur des immeubles de rapport sécurisés dans des secteurs porteurs, les SCPI de rendement cherchent à délivrer une performance élevée et récurrente à leurs porteurs de parts, avec des taux de distribution généralement situés entre 4% et 6% par an.

Les différents types de SCPI de rendement

Il existe plusieurs types de SCPI de rendement qui se distinguent les unes des autres par la composition de leur patrimoine immobilier et la stratégie d’investissement adoptée par le gestionnaire.

Les SCPI diversifiées

Le fonctionnement des SCPI diversifiées consiste à investir dans des actifs immobiliers variés, tels que :

  • Des bureaux,
  • Des commerces,
  • Des entrepôts,
  • Ou encore des établissements de santé.

Cette diversification sectorielle est souvent couplée à une répartition géographique des biens afin de limiter l’impact d’une éventuelle crise localisée sur les performances et la rentabilité de la SCPI.

Les SCPI de commerces

Comme leur nom l’indique, les SCPI de commerces se focalisent sur l’acquisition :

  • De murs de boutiques
  • De centres commerciaux,
  • Ou encore de galeries marchandes.

La sélection des immeubles repose principalement sur la qualité de l’emplacement. Les sociétés de gestion favorisent donc les centres-villes dynamiques et les zones commerciales attractives, ainsi que la solidité des enseignes locataires afin de proposer le meilleur taux de distribution possible à leurs associés.

Les SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux investissent dans des immeubles de bureaux, principalement situés dans les grandes métropoles françaises et européennes (Paris, Lyon, Berlin…).

Elles ciblent des actifs de qualité, bien desservis par les transports en commun et qui offrent des prestations répondant aux attentes des entreprises locataires. La durée des baux commerciaux, généralement plus longue que dans le secteur résidentiel, offre par ailleurs une meilleure visibilité sur les loyers à percevoir.

Les SCPI régionales

Certaines SCPI de rendement choisissent de se spécialiser dans une région spécifique, afin de tirer parti des dynamiques économiques et démographiques locales.

Cette stratégie permet aux sociétés de gestion d’investir sur un marché immobilier local qu’elles connaissent parfaitement et d’établir des relations de proximité avec les acteurs clés du secteur.

Les SCPI spécialisées

D’autres SCPI de rendement se concentrent sur un secteur d’activité particulier, à l’image des SCPI santé qui investissent exclusivement dans des établissements de santé (cliniques, EHPAD, laboratoires, etc.).

Cette spécialisation permet de bénéficier de l’expertise du gestionnaire dans le secteur ciblé et de profiter de la résilience de certains marchés, moins sensibles aux aléas conjoncturels.

Quel que soit le type de SCPI choisi, ces dernières offrent d’importants avantages. Et vous allez voir qu’après avoir lu ce qui suit vous comprendrez pourquoi investir dans une SCPI de rendement est une solution intéressante.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI de rendement ?

Investir dans une SCPI de rendement présente plusieurs avantages non négligeables puisque cela permet de :

  • Percevoir des revenus complémentaires réguliers, même si ceux-ci ne sont pas garantis.
  • Déléguer la gestion locative et technique du parc immobilier à la société de gestion. L’investisseur est donc libéré des contraintes liées à la détention d’un bien immobilier en direct.
  • Jouir d’une liquidité potentiellement plus importante que l’immobilier physique, grâce à la possibilité de revendre ses parts sur le marché secondaire.
  • Bénéficier d’une mutualisation des risques grâce à la diversification du patrimoine immobilier de la SCPI.
  • Profiter de la possibilité d’avoir recours à l’emprunt bancaire comme mode de financement des SCPI pour profiter de l’effet levier du crédit.

Les revenus réguliers ne vous intéressent pas spécifiquement ? Vous cherchez plutôt un investissement qui vous rapportera à terme ? Alors la SCPI de plus-value pourrait vous intéresser.

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Contrairement aux SCPI de rendement qui privilégient la distribution de revenus réguliers, les SCPI de plus-value, aussi appelées SCPI de capitalisation, ont pour objectif principal de réaliser un bénéfice à long terme sur le prix de leurs parts.

Pour ce faire, elles investissent dans des biens immobiliers qui présentent un fort potentiel de valorisation, souvent à des prix décotés par rapport au marché.

Comment fonctionnent les SCPI de plus-value ?

Les SCPI de plus-value fonctionnent différemment des SCPI de rendement :

  • Elles adoptent une stratégie d’investissement orientée vers la valorisation du patrimoine : plutôt que de privilégier les revenus locatifs immédiats, ces SCPI ciblent des biens immobiliers avec un fort potentiel de revalorisation à moyen/long terme. Il peut s’agir d’immeubles à rénover, de locaux vacants à relouer ou situés dans des zones amenées à se développer.
  • Elles créent de la valeur : après acquisition, le gestionnaire utilise une partie du capital récolté pour réaliser des travaux de rénovation, d’embellissement ou de restructuration des biens afin d’en améliorer la qualité et l’attractivité. L’objectif est d’augmenter la valeur intrinsèque des actifs immobiliers détenus par la SCPI au fil du temps.
  • Elles distribuent peu de dividendes : la priorité étant donnée à la valorisation du patrimoine, les SCPI de plus-value ne distribuent pas ou peu de revenus durant les premières années. Les loyers perçus sont donc généralement réinvestis pour financer les travaux ou de nouvelles acquisitions.
  • Elles offrent une belle perspective de plus-value à la revente : après plusieurs années, une fois les immeubles valorisés, la SCPI peut les revendre et ainsi dégager des plus-values significatives. Le produit de ces cessions est alors distribué aux porteurs de parts, ou réinvesti dans de nouveaux projets immobiliers à fort potentiel.

L’horizon de placement d’une SCPI de plus-value est généralement de 8 à 12 ans minimum, contre 5 à 8 ans pour une SCPI de rendement. Et cette donnée est particulièrement importante à prendre en compte pour savoir combien investir en SCPI car l’argent investi sera immobilisé sur une longue durée.

Quels sont les critères pour choisir une SCPI de plus-value ?

Pour sélectionner une SCPI de plus-value, il est important de prendre en compte les éléments suivants :

  • La qualité et l’expérience de la société de gestion en matière d’investissement immobilier et de valorisation des actifs.
  • La stratégie d’investissement de la SCPI et sa cohérence avec vos objectifs patrimoniaux et votre horizon de placement.
  • Les frais de la SCPI (souscription et de gestion), qui peuvent impacter la performance globale de votre investissement.
  • La liquidité potentielle des parts, qui dépendra notamment de la taille de la SCPI et de la dynamique du marché secondaire.

Vous souhaitez investir pour faire de l’optimisation fiscale ? La fiscalité des SCPI classiques peut s’avérer intéressante mais il est fort probable que celle des SCPI fiscales vous intéresse davantage.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales sont des véhicules d’investissement qui permettent aux épargnants de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement de conservation des parts sur une durée déterminée.

Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers spécifiques, qui répondent aux critères des dispositifs de défiscalisation en vigueur, tels que la loi Pinel, le dispositif Malraux ou encore le déficit foncier.

Quels sont les principaux avantages fiscaux des SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales peuvent offrir des avantages fiscaux plus qu’intéressants et peuvent notamment vous donner droit à  :

  • Une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur un pourcentage du montant investi et étalée sur une période définie (exemple : loi Pinel).
  • Une déduction fiscale des travaux de restauration et de mise aux normes réalisés sur des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés (exemple : dispositif Malraux).
  • L’imputation des déficits fonciers générés par les travaux de rénovation sur le revenu global de l’investisseur (exemple : SCPI déficit foncier).

Les avantages obtenus dépendront toutefois du type de SCPI fiscale choisi.

Quels sont les différents types de SCPI fiscales disponibles ?

Les principales SCPI fiscales présentes sur le marché sont :

  • Les SCPI Pinel : Éligibles au dispositif Pinel, ces SCPI investissent dans des logements neufs ou réhabilités situés dans des zones géographiques où la demande locative est forte. En contrepartie d’un engagement de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 9%, 12% ou 14% du montant investi (dans la limite de 300 000 €), calculée sur un pourcentage du montant investi.
  • Les SCPI Denormandie : Proche du Pinel, le dispositif Denormandie est dédié à l’investissement dans l’ancien avec travaux. Les SCPI Denormandie acquièrent donc des logements anciens à rénover situés dans certaines communes éligibles et réalisent des travaux de rénovation et de mise aux normes. En échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, les associés peuvent ensuite bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition (travaux inclus), dans la limite de 300 000 €.
  • Les SCPI Malraux : Ces SCPI investissent dans des immeubles anciens à restaurer situés dans des sites patrimoniaux remarquables ou d’anciennes zones ANRU. Les travaux de restauration doivent représenter au moins 15% du coût total de l’opération. En retour, les associés bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration entrepris, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Les parts doivent cependant être conservées pendant 5 ans minimum pour bénéficier de ces avantages.

Les SCPI à déficit foncier : Ce type de SCPI acquiert des immeubles anciens qui nécessitent d’importants travaux de rénovation. Durant la phase de travaux, les dépenses engagées sont déductibles des revenus fonciers de la SCPI et générent ainsi un déficit foncier. Ce déficit est alors imputé sur les revenus fonciers des associés et leur permet ainsi de réduire leur imposition.

En résumé, vous l’aurez compris, les SCPI offrent de nombreux avantages à ceux qui décident d’y investir. Elles ne poursuivent toutefois pas toutes les mêmes objectifs et certaines ne correspondront pas forcément à votre profil. Il est donc essentiel de bien comprendre les spécificités de chacune d’elles avant d’envisager un tel placement.

Vous avez un doute sur le type de SCPI fait pour vous ? Alors n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous aidera à trouver la solution idéale pour vous.