Notions de valeur & frais d’une SCPI : tout comprendre pour bien investir
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier de manière collective. En acquérant des parts d’une SCPI, vous devenez donc copropriétaire d’un portefeuille immobilier diversifié, susceptible de générer des revenus réguliers.
Mais attention, si comme la plupart des investissements immobiliers, les SCPI générent des revenus, elles engendrent également diverses charges et frais qui peuvent impacter la rentabilité globale de votre investissement.
Il est donc essentiel de bien comprendre ces coûts avant d’investir afin d’évaluer au mieux le potentiel de rendement de votre placement et sélectionner l’offre la plus avantageuse.
Vous voulez investir en SCPI ? Vous n’arrivez pas à vous y retrouver entre les différents frais imposés par les sociétés de gestion ? Upêka fait le point pour vous afin de vous aider à trouver la SCPI la plus rentable.
Comprendre les différents frais et valeurs d’une SCPI
Comprendre les différents frais et
Quand on investit dans des parts de SCPI, différents frais viennent impacter la performance finale du placement :
- Les frais de souscription, payés à l’achat des parts.
- Les frais de gestion, prélevés annuellement sur les loyers.
- Éventuellement des frais de sortie en cas de revente des parts.
Il est donc primordial d’en tenir compte avant même de déterminer combien investir en SCPI pour s’assurer de la rentabilité d’un tel investissement. Mais regardons chacun d’entre eux de plus près afin de mieux les appréhender.
Frais de souscription des SCPI
Les frais de souscription sont le premier poste de coût d’un investissement en SCPI. Aussi appelés « frais d’entrée », ils sont exprimés en pourcentage du prix de souscription des parts et varient généralement entre 8 % et 12 % selon les SCPI.
Si ces frais peuvent sembler élevés, ils sont en réalité généralement justifiés car ils permettent de rémunérer plusieurs acteurs et financer diverses actions essentielles au bon fonctionnement des SCPI :
- La recherche et l’acquisition des actifs immobiliers par la société de gestion.
- Les frais de notaire, d’expertise et d’intermédiaires liés aux transactions.
- La commercialisation des parts de SCPI par les réseaux de distribution.
- Les frais de constitution et de fonctionnement de la SCPI.
Certaines SCPI, comme Upêka, proposent cependant des parts sans frais de souscription afin de permettre aux investisseurs d’optimiser la rentabilité de leur placement et de profiter de 100 % du capital investi.
Mais les frais de souscription ne sont pas les seuls à prendre en compte…
Frais de gestion des SCPI
Une fois que vous détenez des parts de SCPI, vous allez devoir vous acquitter chaque année de frais de gestion, prélevés sur vos revenus locatifs.
Ces frais, applicables aux différents types de SCPI du marché, permettent notamment à la société de gestion d’assurer :
- La gestion locative : recherche de locataires, négociation des baux, suivi de l’entretien…
- La gestion technique : maintenance, réparations, rénovations des immeubles…
- La gestion administrative : tenue de la comptabilité, reporting réglementaire…
- L’animation du marché des parts : confrontation des ordres d’achat et de vente.
- Sa propre rémunération pour l’ensemble de ces tâches.
L’ensemble de ces frais représente environ 10 % des loyers encaissés par la SCPI et vient en déduction des loyers distribués aux associés.
Comme vous pouvez le constater, ces frais peuvent donc avoir un impact sur la rentabilité globale de votre investissement. C’est pourquoi il est important de bien les prendre en considération avant de choisir une SCPI.
Frais de sortie des SCPI
Les frais de sortie, sont ceux qui sont dûs lorsque vous revendez vos parts de SCPI. Leur montant dépendra essentiellement du mode de sortie choisi :
- Retrait : vous revendez vos parts à la société de gestion. Dans la plupart des cas, vous n’aurez alors aucun frais à supporter. Certaines sociétés peuvent cependant appliquer une commission d’environ 5 % de la valeur de retrait en cas de revente anticipée avant 5 ans.
- Cession : vous revendez vos parts à un autre investisseur sur le marché secondaire. Des frais de dossier forfaitaires ainsi que des droits d’enregistrement peuvent alors être facturés.
Pour éviter ces frais de sortie pénalisants, il est donc recommandé de conserver ses parts de SCPI 8 à 10 ans minimum. C’est la durée nécessaire pour « absorber » les différents frais et optimiser le couple rendement/risque d’un investissement immobilier, surtout si vous avez opté pour un financement de vos parts de SCPI à crédit.
Maîtriser les notions de valeur d’une SCPI
Avoir en tête les divers frais d’une SCPI c’est bien, mais il faut aussi comprendre les notions de valeur qui entrent en compte. Elles permettent de mieux apprécier le potentiel de revalorisation du placement et sa liquidité.
La valeur de retrait
La valeur de retrait est la valeur faciale des parts. C’est à ce prix que la société de gestion s’engage à racheter ces dernières si vous souhaitez les revendre, dans la limite d’un volume de 2 % du capital de la SCPI.
Elle est égale à la valeur de souscription diminuée des frais d’entrée.
Ce qui veut par exemple dire que, pour une part souscrite à 200 € avec 10% de frais, la valeur de retrait sera de 180 €.
Certaines SCPI, comme Upêka, ne pratiquent cependant pas de frais de souscription. Ce qui signifie qu’en souscrivant chez nous, la valeur de retrait de vos parts sera égale au prix de souscription !
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant théorique nécessaire pour reconstituer intégralement son patrimoine immobilier à l’identique. Elle correspond à l’addition :
- De la valeur vénale,
- De la valeur des actifs financiers,
- Et des frais nécessaires à reconstituer le patrimoine (droits de mutation, frais de souscription, etc).
Elle reflète en réalité la valeur de marché des actifs immobiliers détenus par la SCPI et permet d’évaluer si le prix de souscription des parts est justifié par rapport à la valeur réelle du parc immobilier.
Le prix de souscription d’une SCPI doit en effet obligatoirement se situer entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution. En cas de dépassement, par le haut ou par le bas, la société de gestion sera tenue de modifier son prix de souscription.
La valeur de réalisation
La valeur de réalisation est une valeur essentielle à surveiller car elle reflète la valeur intrinsèque du patrimoine détenu par la SCPI à un instant T.
Elle correspond à la valeur vénale des immeubles établie chaque année par des experts indépendants, à laquelle s’ajoutent les actifs financiers (placements, trésorerie) et se soustraient les dettes.
Par exemple : imaginons une SCPI qui affiche les caractéristiques suivantes :
- Valeur vénale des immeubles : 150 000 000 €
- Placements financiers : 5 000 000 €
- Trésorerie : 2 000 000 €
- Dettes : 20 000 000 €
La valeur de réalisation de cette SCPI se calculera alors comme suit :
(150 000 000 + 5 000 000 + 2 000 000) – 20 000 000 = 137 000 000 €
La valeur de réalisation de la SCPI est donc de 137 millions d’euros.
C’est un indicateur précieux de la qualité de gestion des investissements réalisés et de leur valorisation dans le temps. Une bonne SCPI doit voir sa valeur de réalisation augmenter régulièrement.
Bilan : valeur et frais des SCPI, les points clés à retenir
Pour résumer, l’évaluation de la rentabilité d’une SCPI passe par la prise en compte :
- Des frais de souscription, qui viennent amputer le capital investi.
- Des frais de gestion annuels, qui ponctionnent les revenus distribués.
- Des éventuels frais de sortie, à anticiper en cas de revente.
- De l’évolution des valeurs de retrait, de réalisation et de reconstitution, qui permettent de suivre la valorisation du patrimoine et le « juste prix » des parts
Avant d’investir, il convient donc d’étudier en détail la politique de frais de la SCPI ainsi que l’historique d’évolution de ses différentes valeurs pour déterminer le rendement réel de votre investissement.
Enfin, pensez aussi à vous renseigner sur la fiscalité des SCPI pour éviter les mauvaises surprises.