Vous envisagez d’investir en SCPI ? Une société civile de placement immobilier représente une opportunité d’un placement sur le long terme avec un taux de rendement attractif. Elle vous permet d’accéder à un patrimoine immobilier locatif sans avoir à en assumer la gestion et avec des risques limités par la mutualisation du patrimoine.
Pour juger de la performance locative d’une SCPI, il est important de se baser sur des indicateurs concrets.
Parmi ces indicateurs, le TOF ou taux d’occupation financier, est l’un des critères à examiner avant de réaliser un placement.
Cet indicateur permet de juger de la performance locative d’une SCPI. Son calcul est effectué de manière trimestrielle. Un bon TOF est généralement un signe positif pour un futur investisseur.
Toutefois, le TOF doit être mis en perspective avec d’autres critères pour être significatif. Il peut être impacté par certains évènements sans pour autant indiquer une mauvaise gestion.
Dans cet article, Upêka, vous donne toutes les informations utiles sur le TOF, mais aussi sur les autres indicateurs à prendre en compte avant d’investir en SCPI.
Qu’est-ce que le Taux d’Occupation Financier ?
Le taux d’occupation financier en SCPI est un indicateur très important pour savoir s’il est intéressant d’investir.
Définition du taux d’occupation financier
Le TOF, ou taux d’occupation financier, est un indicateur qui évalue la performance locative d’une SCPI. Il mesure le niveau d’occupation du portefeuille immobilier. Pour cela, il prend en compte le rapport entre les loyers encaissés et les loyers facturables si l’ensemble du patrimoine de la SCPI était loué.
Le TOF donne donc des indications précises sur les périodes de vacances locatives et les franchises de loyer consenties. Il est calculé chaque trimestre et reflète la qualité de la gestion d’une SCPI.
Pourquoi le TOF est-il crucial pour les investisseurs en SCPI ?
Un bon taux d’occupation financier renvoie à une bonne gestion de la SCPI. Cela signifie que la société a de bonnes performances locatives. Dans ce cas, l’investissement est relativement sûr.
Calcul et interprétation du TOF
Le calcul du taux d’occupation permet d’apprécier les performances de la SCPI.
Comment calculer le TOF ?
La formule de calcul du TOF est la suivante :
Montant total des loyers perçus + indemnités / montant facturé si l’ensemble du patrimoine est loué.
Exemple pratique de calcul
Imaginons qu’une SCPI détient un immeuble qui rapporte 35 000 euros de loyers par mois. Elle gère également un local d’activité à Lens avec un loyer de 800 euros. Le premier immeuble lui permet de percevoir 5 loyers et il est intégralement loué. Le local commercial, quant à lui, est vacant.
Le calcul du TOF immobilier est le suivant :
35 000 / 35 800 = 0, 977 = 97 %
Malgré un appartement vacant, le TOF de cette SCPI est excellent, car la majorité de ses biens sont en location.
Comment interpréter les résultats du TOF ?
Le TOF est souvent synonyme d’une bonne gestion. Toutefois, cet indicateur ne peut pas être le seul critère de performance locative d’une SCPI. En effet, certains facteurs influencent le taux d’occupation financier et peuvent le faire baisser :
- Le départ d’un locataire ;
- La réalisation de travaux dans un bien qui explique qu’il n’est actuellement pas loué ;
- La qualité d’un bien arrivé récemment dans le portefeuille de la société.
Comparaison entre TOF et autres indicateurs
La performance financière d’une SCPI ne peut pas être jugée avec un unique indicateur. Voici les indicateurs à prendre également en compte.
Différence entre TOF et Taux d’Occupation Physique (TOP)
Il ne faut pas confondre le TOF et le TOP. Le TOP désigne le taux d’occupation physique d’un bien, c’est-à-dire la part du parc immobilier qui est occupé par des locataires. Le calcul du TOP s’effectue en mesurant la surface de l’ensemble des locaux loués et en la divisant par la superficie globale des biens de la SCPI.
Le TOP donne donc lui aussi des indications sur la gestion du parc immobilier en SCPI ainsi que sur l’attrait du placement.
Autres indicateurs à considérer pour une analyse complète
Quels autres indicateurs doit-on prendre en compte pour juger de la qualité d’une SCPI ?
- La capitalisation de la société : plus le chiffre en euros est élevé, plus il traduit une gestion solide et stable.
- La composition du patrimoine : celui-ci doit être diversifié en évitant de ne représenter qu’une typologie de biens. Par exemple, chez Upêka, notre SCPI, nos actifs sont composés d’immeubles de bureaux, de locaux d’activité, de logistique et de commerce. Cette diversité permet de réduire le risque en SCPI.
- La stratégie d’investissement de la SCPI : cette stratégie est bonne si elle vise une diversification des secteurs d’activité des locaux loués, mais aussi la diversification géographique. Au sein d’UPÊKA, nos actifs sont localisés en France, mais également en Espagne et aux Pays-Bas pour plus de la moitié du portefeuille.
- Le taux de distribution : il est calculé en divisant les dividendes bruts distribués avec le prix de la part au 1er janvier de l’année en cours. Il permet de connaître les performances de la SCPI en termes de revenus distribués aux associés.
- Le taux de rendement : il représente le rapport entre le loyer versé pour chaque part détenue dans la SCPI sur le prix d’achat d’une part. Il permet d’estimer ce qu’un investissement peut vous rapporter.
- La longévité de la SCPI : une SCPI qui existe depuis de nombreuses années est gage de solidité.
Signification d’un bon ou mauvais TOF
Qu’est-ce qu’un bon TOF ?
Un bon taux d’occupation financier se situe entre 90 et 100 %. Cependant, comme nous l’avons précisé, le taux en lui-même peut être moins élevé dans certains cas. Par exemple, si un immeuble de la SCPI est en rénovation et ne peut être loué. Il faut donc mettre en rapport un TOF légèrement inférieur avec le contexte global de la SCPI.
En outre, un TOF proche de 100 % n’est pas toujours synonyme de solidité, surtout si une SCPI est très jeune. Elle doit être capable de maintenir l’optimisation de son taux d’occupation au fil du temps.
Impact d’un mauvais TOF sur les investissements en SCPI
Un mauvais taux d’occupation financier n’est pas un très bon signal pour investir en SCPI. En dessous de 90 %, ce taux est jugé insuffisant. Néanmoins, il est conseillé de mettre le TOF en perspective avec le TOP. Si ces deux indicateurs sont faibles, alors il est conseillé de ne pas investir.
Conseils pour les investisseurs
Voici quelques conseils pour les futurs investisseurs en SCPI pour un placement le plus sûr possible.
Quels signaux surveiller avant d’investir dans une SCPI ?
Pour vérifier s’il est judicieux de réaliser un placement dans une SCPI, vous pouvez vous intéresser à sa valeur de reconstitution. Elle permet de savoir si vous achetez une part à un prix surévalué ou sous-évalué. Cette donnée est complémentaire à l’analyse du taux d’occupation financier.
Cette valeur de reconstitution doit être comparée au prix de souscription d’une part. Ainsi, l’écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution et le prix d’achat de la part est une bonne indication.
Un prix de part décoté par rapport à la valeur de reconstitution est un bon signal pour un investisseur. Par contre, un prix de part surcoté n’est pas attractif, puisque la part achetée l’est à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.
Il est également important de vous renseigner sur l’endettement de la SCPI. Un niveau d’endettement en dessous de 15 % traduit une bonne gestion.
Néanmoins, ces signaux sont à comparer avec les autres indicateurs.
Stratégies pour optimiser les retours sur investissement
Pour optimiser votre retour sur investissement en SCPI, faites appel aux stratégies suivantes :
- Réaliser un placement longue durée : une SCPI implique un placement à long terme pour être rentable. Cela implique de conserver vos parts au moins 8 à 10 ans.
- Opter pour une SCPI avec un patrimoine diversifié comme Upêka : investir dans un seul secteur géographique est risqué. Si le marché immobilier connaît des difficultés sur une zone géographique, la SCPI peut subir des pertes importantes. Privilégiez une entreprise avec des actifs implantés sur divers territoires dans des secteurs d’activité différents.
- Réinvestir les dividendes perçus en SCPI : lorsque vous recevez vos dividendes, vous avez la possibilité de les réinvestir immédiatement. Vous ne toucherez donc aucun revenu trimestriel. Toutefois, votre retour sur investissement sera plus intéressant à long terme. Cela vous permet de valoriser davantage votre capital.
Pour évaluer votre projet d’investissement, découvrez notre simulateur en ligne.
Le taux d’occupation financier : un indicateur utile parmi d’autres
Le taux d’occupation financier, ou TOF, est un indicateur utile pour juger de la performance financière d’une SCPI. Néanmoins, le fonctionnement des SCPI est complexe.
Aussi, le TOF est-il un critère à examiner parmi d’autres :
- Le capital de la société ;
- Le TOP ;
- Le taux de rendement ;
- Le taux de distribution ;
- La diversification géographique et sectorielle de la SCPI ;
- La valeur de reconstitution de la SCPI ;
- Le taux d’endettement de la société.
Ces éléments doivent être analysés dans leur globalité afin de comprendre comment investir en SCPI. En effet, un indicateur isolé comme le TOF ne peut refléter à lui seul la gestion d’une société civile de placement immobilier.